Dois-je attendre d’avoir vendu mon logement actuel avant d’acheter un logement neuf ?

Vous ne vous trouverez pas confronté à la même problématique suivant que vous achetez un logement neuf pour y vivre (résidence principale) ou pour en faire un investissement locatif via le dispositif Pinel.

Vous achetez en résidence principale

Si vous investissez dans un logement neuf dans l’optique d’en faire votre résidence principale, il vous est conseillé de débuter votre opération immobilière avant même la revente de votre lieu de vie actuel.

Benjamin et Marion mettent leur résidence actuelle en vente afin d’emménager dans un logement neuf.
Il leur faut commencer leurs recherches et leurs démarches au plus vite. Cela leur évitera de se laisser surprendre par les délais de livraison des programmes en vente sur le marché du neuf.

Pour acheter un logement neuf avant d’avoir vendu l’ancien, c’est une vente en l’état futur d’achèvement que vous devez réaliser, également connue sous le nom de “VEFA”.

La VEFA est une vente qui se fait sur plan. Aussi, dans le cas d’une VEFA, vous achetez votre logement neuf avant même qu’il ne soit conçu.

La vente en l’état futur d’achèvement offre plusieurs avantages inexistants dans le cas d’autres contrats de vente.

Les avantages de la VEFA

A contrario d’un achat sur le marché de l’ancien, la VEFA offre des atouts en matière de personnalisation, de confort thermique, de garanties ou encore d’aides au financement.

Un logement respectueux de vos goûts

Dans le cadre d’une VEFA, le propriétaire peut faire une demande de TMA. Il s’agit des “travaux modificatifs acquéreurs”, qui vous permettent de modifier un ou plusieurs éléments du plan de votre logement neuf.

Il existe deux phases de TMA : une phase en amont de la construction des fondations et une phase avant la fin du gros-oeuvre.

Avant la constructions des fondations, vous pouvez formuler une demande de TMA en ce qui concerne :

• le déplacement des équipements électriques dans le respect de l’étude thermique,
• le déplacement des équipements de cuisine,
• le remplacement de la douche par une baignoire et réciproquement,
• la suppression d’une ou plusieurs cloisons.

Dans la phase de construction qui précède la fin du gros-oeuvre, il est vous est possible de commander des travaux modificatifs tels que changement du coloris des plans de travail (cuisine, salle de bains) ou changement du revêtement pour les sols (carrelage, parquet, etc) ou pour les murs (papier peint, faïence, peinture).

Des économies sur vos factures

Lorsque vous optez pour un logement en VEFA, vous avez la certitude qu’il respecte les normes environnementales en vigueur.

Les programmes immobiliers en phase de construction se doivent, en effet, de respecter la dernière réglementation thermique (RT2012, prochainement remplacée par la RE2020). Il s’agit d’un label qui assure une consommation énergétique inférieure à 50KWh/an/m², soit près de quatre fois moins que la consommation effective au cours des année 2000.

Un millefeuille de garanties

La VEFA, en tant qu’achat d’un produit neuf, présente toutes les garanties susceptibles de vous couvrir en cas de vices cachés ou de défaillance du constructeur :

• garantie d’achèvement extrinsèque,
• garantie de parfait achèvement,
• garantie biennale de bon fonctionnement,
• garantie décennale.

En outre, la loi Hamon, en application depuis 2014, vous offre un délai de réflexion de 7 à 14 jours après signature du contrat de réservation. Ce délai varie selon que vous avez signé le contrat au siège (7 jours) ou en dehors du siège du promoteur (14 jours).

De plus, depuis, le 1er septembre 2022, les emprunteurs peuvent changer d'assurance-emprunteur à tout moment, leur permettant de réaliser des économies conséquentes.

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De nombreuses aides au financement

Si vous êtes primo-accédant (vous réalisez un premier achat immobilier ou bien vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années écoulées), vous pouvez prétendre à plusieurs aides financières :

• prêt à taux zéro (PTZ),
• prêt action logement,
• TVA réduit à 5.5%,
• avantages bancaires liés à votre contrat d’emprunt immobilier,
• aide spécifiques à certaines communes.

Lorsqu’un investisseur trouve un logement neuf sans avoir vendu sa résidence principale, un prêt relai peut lui être accordé.

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Par ailleurs, les logements neufs profitent de frais de notaire réduits par rapport à ceux existants sur le marché de l’ancien : 2 à 3% contre 6 à 8% dans l’ancien.

Marion et Benjamin acquierent un logement neuf à Toulouse pour un montant de 250.000€.
Leur frais de notaire s’élèvent à 6.200€. Ces mêmes frais auraient été de 20.000€ sur le marché de l’ancien.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif

Si vous achetez un logement neuf dans le but d’en faire un investissement locatif, vous n’avez nullement besoin de vendre votre logement actuel.

Votre établissement de prêt pourra vous proposer des solutions bancaires qui permettent de financer l’opération immobilière dans le respect de votre taux d’endettement.

Dans la mesure où l’investissement locatif permet de toucher un revenu mensuel (le loyer de votre logement neuf en location), vous pouvez vous permettre de contracter un crédit immobilier sans apport personnel.

Pour rappel, la loi Pinel vous permet de réaliser une économie d’impôt de 9, 12 ou 14% du montant de votre logement neuf, en fonction de sa durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans).

Astuces pour financer votre logement Pinel :

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