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Si vous hésitez encore entre acheter dans le neuf à Toulouse ou vous tourner vers le parc immobilier ancien, cet article est fait pour vous. On vous explique les avantages, les étapes et les garanties d’un achat en VEFA.
Pourquoi acheter son appartement ou sa maison en VEFA ?
La VEFA, ou Vente en État Futur d’Achèvement, est la vente d’un bien immobilier qui n’est pas encore terminé ou qui n’a pas encore été construit. Aussi appelée vente sur plan, la VEFA vous permettra de bénéficier de divers avantages, indisponibles dans l’ancien, à savoir : les garanties du neuf, un confort optimal, un respect strict des normes énergétiques en vigueur ainsi que des avantages fiscaux et financiers intéressants.
Piqûre de rappel sur la VEFA
Avantages VEFA – Plusieurs plans de logements posés sur une table © Gearstd – Shutterstock
La VEFA est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier dont la construction n’est pas encore achevée. Il s’agit donc d’un achat sur plan. Le promoteur doit s’engager à respecter les plans présentés au futur propriétaire. Si des modifications sont apportées au cours des travaux, l’acheteur doit en être obligatoirement informé. Celui-ci devra ensuite signer ce que l’on appelle un « avenant ». À savoir qu’un programme immobilier peut être considéré comme « construit » lorsque 80 % des logements sont réservés.
Le contrat en VEFA est régi par l’article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, il permet à l’acquéreur de réserver et d’acheter un bien qui n’existe pas encore. Un des principaux avantages de ce genre d’achat est de profiter d’un logement répondant aux dernières normes en matière de consommation d’énergie et de respect de l’environnement. Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous n’aurez pas à engager de travaux de réparation avant de nombreuses années.
Comment procéder à un achat en VEFA ?
Pour une personne qui n’a pas encore eu l’occasion de réaliser ce type d’achat, il convient de préciser que les étapes à franchir peuvent être longues et compliquées. Une fois que vous aurez terminé les phases de recherches, vous devrez passer par les étapes que nous allons vous présenter dans les prochaines lignes.
1- Signature du contrat de réservation
Après avoir trouvé le bien qui vous convient à travers les nombreuses propositions de l’agence avec laquelle vous allez travailler ou après une fructueuse recherche sur les sites spécialisés, vous devrez signer un contrat de réservation. C’est un accord écrit entre l’acquéreur et le promoteur, préalable à la signature de l’acte authentique. Le promoteur est en droit de demander un dépôt de garantie de 5 % (maximum) du prix du logement, mais celui-ci n’est pas obligatoire. L’acquéreur aura un délai légal de rétractation de 10 jours à partir de la date de signature du contrat de réservation.
2- Recherche du financement pour l’achat du bien immobilier
La recherche de financement constituera la prochaine étape de l’achat d’un bien immobilier en VEFA. En tant qu’acquéreur, vous devrez engager les démarches nécessaires auprès des établissements bancaires pour obtenir un crédit immobilier dans un délai de 15 jours après avoir signé le contrat de réservation. Afin d’avoir plus de chance d’obtenir un prêt immobilier, il est conseillé de fournir un apport personnel d’au moins 10 % ou d’avoir recours aux services d’un courtier en prêt immobilier.
Les conditions d’emprunt seront plus avantageuses si vous pouvez fournir un apport de 20 % du prix d’achat du bien. Il vous faudra aussi garder en tête que si vos mensualités dépassent le taux d’endettement légal de 35 %, les banques ne seront pas en mesure de vous accorder votre prêt.
3- Signature de l’acte authentique de vente
Une fois que vous aurez trouvé le financement pour votre achat en VEFA, la prochaine étape sera la signature de l’acte authentique de vente. Il doit être signé chez le notaire. C’est grâce à cet acte que vous serez propriétaire du logement de manière officielle. Vous aurez le choix entre deux types de contrats : le contrat de vente à terme, par lequel vous deviendrez propriétaire à la fin des travaux de construction et le contrat de vente en VEFA, par lequel vous deviendrez propriétaire selon l’avancée des travaux.
4- Réalisation des appels de fonds
Avantages VEFA – Des maisons miniatures sur des piles de pièces © jaturonoofer – Shutterstock
Il faut savoir que les fonds doivent être débloqués par la banque à laquelle vous avez souscrit un prêt, et ce, selon l’avancée des travaux. Vous devrez régler des intérêts intercalaires en fonction des sommes débloquées. Les intérêts en question pourront être réglés de façon lissée sur la durée de prêt ou en différé partiel, durant toute la durée de la construction. À titre d’information, voici les pourcentages du prix d’achat à payer selon l’étape de la construction :
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau du logement (après la finition de la toiture) ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- 5 % à la livraison du logement, si celui-ci est conforme, et avant la remise des clés.
5- Livraison du logement par le promoteur
La dernière étape est la remise des clés par le promoteur. Le programme est terminé à ce stade. Lors de la réception, vous devrez faire une inspection minutieuse du logement et signaler tous les défauts constatés pour autoriser le versement du reste du paiement. Il convient de souligner qu’en tant qu’acquéreur d’un bien en VEFA, vous aurez un mois pour signaler d’éventuelles imperfections dans le logement. Ces défauts devront être corrigés par le promoteur, sans frais supplémentaire.
Les garanties proposées dans le neuf
Les garanties du neuf font partie des plus grands avantages de l’achat d’un bien immobilier en VEFA. Pour assurer la protection de l’acquéreur, diverses garanties doivent impérativement être proposées par le promoteur. Après la livraison du logement, le propriétaire sera protégé pendant une période de 10 ans. Voici les trois garanties obligatoires pour un achat d’un bien en VEFA : la garantie biennale, la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement.
La garantie de parfait achèvement offre une protection contre les défauts de fabrication et qui ne relèvent pas de l’usure normale d’un bâtiment. Elle est valable pendant une année, à partir de la livraison du bien immobilier.
La garantie biennale concerne le remplacement ou la réparation des éléments dissociables de la construction, parmi lesquels on listera : les volets roulants, les revêtements muraux, les radiateurs, les robinetteries, etc. Elle est valable pour une période de deux ans.
La garantie décennale est une des plus importantes pour l’acquéreur. Elle permet de couvrir les dommages liés à la structure de la construction. Elle est valable pour une durée de 10 ans.
Des avantages fiscaux non négligeables pour un achat en VEFA
En achetant un bien immobilier en VEFA, vous bénéficierez de multiples avantages (financiers et fiscaux). Ces derniers vous permettront de faire de grosses économies lors de l’achat de votre résidence principale. En premier lieu, vous aurez des frais de notaire réduits. En effet, en achetant un logement en VEFA, les frais de notaire de seront plus à hauteur de 8 %, mais à seulement 2,5 % du prix d’achat.
Avantages VEFA – Les avantages financiers sont nombreux avec la VEFA © ESB Professional – Shutterstock
Par la suite, vous aurez aussi droit à une TVA réduite. Le taux de la TVA est réduit à 5,5 %, au lieu des 20 % habituels, pour les logements neufs qui sont situés dans une zone ANRU. À Toulouse, on citera, par exemple : Bellefontaine, Mirail Université, Empalot, Reynerie ou encore Val d’Aran à Colomiers.
Les primo-accédants sont aussi privilégiés lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA. Ils pourront bénéficier d’un PTZ. Le prêt à taux zéro permet d’obtenir un financement à hauteur de 40 % du prix de l’acquisition. Rappelons que le PTZ est exclusivement applicable pour l’achat d’une résidence principale et sous conditions de revenus.
Certaines communes françaises octroient l’exonération de la taxe foncière (partielle ou totale) pour l’achat d’un bien immobilier neuf déjà ou livré ou en VEFA, pendant une période de deux ans.
