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Loi Pinel à Toulouse

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif français de défiscalisation qui soutient les investisseurs dans leur achat immobilier sur le marché du neuf.

La ville rose

Conditions du Pinel

La loi Pinel bénéficie d’une rétroactivité au 1er septembre 2014. Cependant, concernant la location aux ascendants et descendants, la loi s’applique depuis le 1er septembre 2015.

Françoise et Michel - Toulousains depuis peu - pourront louer leur bien neuf à leur fille Vanessa, seulement si son acquisition a eu lieu à compter du 1er septembre 2015.

Des conditions strictes bornent le dispositif Pinel : typologie de bien, normes environnementales et thermiques, date de construction et d’achèvement, plafonds de loyers et de ressources, zone d’éligibilité.

Conditions concernant le logement

Michel et Françoise ont investi dans un T2 neuf à Toulouse, quartier Saint-Cyprien. Leur bien immobilier est éligible au dispositif Pinel car il respecte certaines conditions :

  • leur logement est neuf ou en état d’achèvement (VEFA),
  • il respecte la dernière réglementation thermique et les normes de construction en vigueur,
  • il a été achevé au cours des 30 mois qui ont suivis la déclaration d’ouverture du chantier.

Conditions concernant la location

Le contrat de location du T2 neuf de Michel et Françoise est :

  • effectif pour une période pouvant varier de 6, 9 à 12 ans,
  • signé au cours des 12 mois qui ont suivis la livraison du logement neuf. Il respecte donc le “délai de mise en location” défini par la loi Pinel.

Loi Pinel à Toulouse

Que vous soyez ou non Toulousain, il vous est possible d’investir sur le marché du neuf à Toulouse en bénéficiant d’une déduction fiscale pouvant atteindre les 63.000€.

Vue sur les quais de la Daurade

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, votre opération immobilière doit respecter plusieurs conditions. Ainsi, il vous faut nécessairement :

  • choisir un logement neuf en zone éligible Pinel,
  • mettre votre bien en location pour une durée minimale de 6 ans,
  • sélectionner un locataire éligible au dispositif,
  • appliquer un loyer plafonné,
  • investir avant la fin de l’année 2021,
  • réaliser deux investissements maximum par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Dans la ville de Toulouse, le prix de vente d’un bien immobilier neuf est de 3.645€ du mètre carré habitable, pour un logement intra-muros (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers Toulouse-Occitanie, 2017).

Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, avait décidé au cours de l’été 2017, la promulgation d’une loi Mézard qui devait succéder à la loi Pinel.
Cependant, face aux atouts de la loi Pinel, le ministre a finalement annoncé le maintien du dispositif pour quatre années, soit jusqu’en 2021.
Toutefois, la loi Pinel se voit recentrée sur les zones immobilières tendues. Aussi, à compter de 2019, seules les zones A (Montpellier, Marseille), Abis (Paris) et B1 (Toulouse) pourront profiter de la défiscalisation Pinel.

Plafond de loyer à Toulouse et en région

Le plafond de loyer Pinel définit le montant maximal que vous pouvez appliquer pour la mise en location de votre bien neuf. Ce plafond se fonde sur deux éléments :

      • la surface pondérée de votre bien neuf,
      • sa zone géographique Pinel

À Toulouse, Aucamville, Blagnac ou encore Pibrac (zone B1), le loyer fixé par le dispositif Pinel est de 10,07€ par mètre carré.

Dans les villes de zone B2, le montant du loyer Pinel ne doit pas excéder 8,75€ du mètre carré. Dans ces communes, l’éligibilité Pinel est définie au cas par cas, sur dérogation du préfet de la région Occitanie.

Plafond de ressources du locataire

Les plafonds de ressources Pinel sont les ressources maximales de votre futur locataire. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone géographique de votre logement neuf en location.

Vous pouvez louer votre bien immobilier neuf à Fabien et Marine ainsi qu'à leurs deux enfants car les ressources financière du couple toulousain ne dépassent pas 58.666€ par an.

Retrouvez tous les plafonds Pinel sur le site du Service Public, rubrique "Conditions liées au locataire".

Tout savoir sur la loi Pinel

Réduction d’impôt Pinel

Pour que le dispositif fiscal Pinel s’applique, Françoise et Michel doivent mettre leur bien neuf en location pour une période minimale de 6 ans.

Pierre et Muriel

Période d’engagement

Le pourcentage de la déduction fiscale Pinel qui leur sera accordée varie en fonction de la période de mise en location qu’ils auront choisie :

      • 12% du montant de l’opération immobilière sont déductibles des impôts sur le revenu si vous louez votre bien pendant 6 ans,
      • 18% du montant de l’opération immobilière sont déductibles des impôts sur le revenu si vous louez votre bien pendant 9 ans,
      • 21% du montant de l’opération immobilière sont déductibles des impôts sur le revenu si vous louez votre bien pendant 12 ans.

À la fin de leur première période d’engagement, Michel et Françoise pourront décider de prolonger la mise en location de leur bien jusqu’à 12 années max

imum. Ils peuvent également décider de s’engager pour 12 ans dès le départ.

Prise en compte de l’économie d’impôt

La réduction fiscale est prise en compte en fonction de l'année de livraison du bien immobilier et non selon l'acte notarié.

La déclaration d’impôt

Pour déclencher votre économie d’impôt Pinel, vous devez impérativement remplir trois formulaires dédiés :

      • n° 2042C,
      • 2044 spéciale,
      • 2044EB.

Ces documents informent l’administration fiscale de votre investissement locatif.

Michel et Françoise ont acheté un T2 en mai 2018. Il leur est possible de tenir l’administration fiscale informée de leur investissement locatif dès le mois de janvier 2019.

Calcul de l’économie d’impôt

Pour les logements neufs ou les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la réduction Pinel se calcule selon le prix global de revient qui comprend le prix d’acquisition, auquel s’ajoutent les frais annexes (droit d’enregistrement, TVA, taxe de publicité foncière etc).

Découvrez comment optimiser votre réduction d'impôt Pinel

L’achat Pinel étape par étape

Le parcours de vente Pinel possède ses spécificités qu’il vous faut connaître pour réussir votre investissement sur la marché du neuf.

Étape 1 : audit de vos besoins

Lorsque vous contactez Premium avec un projet immobilier à concrétiser, notre équipe d’administration des ventes vous attribue un conseiller personnel selon votre profil investisseur. Il devient votre interlocuteur dédié et vous conseille à toutes les étapes de votre achat.

Étape 2 : recherche du bien neuf et financement

Votre courtier immobilier Premium réalise, pour vous, une analyse du marché du neuf selon vos critères. Il met en concurrence l’ensemble des promoteurs existants afin de vous présenter les lots les plus proches de vos attentes.

Au cours de cette phase, le conseiller Premium vous aide à déterminer un budget d’achat et négocie, le cas échéant, les meilleures conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires de la région Occitanie.

Étape 3 : remise des clés

Une fois votre logement neuf achevé, vous devez finaliser la vente auprès du cabinet notarial en charge de votre dossier. Votre courtier est à vos côtés pour ce rendez-vous.

Au cours de la livraison de votre bien, votre conseiller vous aide à vérifier la conformité du logement avec les attendus. Une fois levées les éventuelles réserves, le promoteur vous remet les clés du bien que vous pouvez alors mettre en location.

Étape 4 : gestion locative

Un investissement locatif nécessite une parfaite maîtrise des tâches administratives, juridiques et comptables liées à la présence d’un locataire dans votre bien immobilier neuf.

Notre filiale de gestion locative Premium vous accompagne dans cette période cruciale : recherche d’un locataire solvable, rédaction du bail de location, envoi des quittances, régularisation des charges, etc.

Réussir son achat Pinel

Le critère le plus sélectif pour tout investissement locatif est l’emplacement.

Où investir ?

En effet, la situation géographique de votre bien joue un rôle prédominant au moment de sa mise en location.

De nombreuses villes seront exclues du bénéfice Pinel à compter du 1er janvier 2019. C’est le cas de toutes les communes classées dans les zones B2 du dispositif Pinel. En Haute-Garonne, la zone B2 comprend Castelnau-d’Estrétefonds.

D’autres villes se voient exclues du mécanisme Pinel dès la rentrée 2018. C’est le cas des communes classées en zone Pinel C comme Aigrefeuille, Albiac ou encore Cadours. Elles avaient profité de l’avantage fiscal uniquement en 2017.

Une fois éliminées les villes non éligibles au dispositif Pinel, il est important de favoriser les zones géographiques qui vous offrent la certitude d’attirer un ménage locataire.

Toulouse, la ville rose est, à ce titre, la candidate idéale pour réaliser un investissement locatif. En cause ? Sa démographie en hausse couplée à un dynamisme économique certain.

Choisir un bien immobilier neuf à Toulouse

Vous en êtes convaincu, la ville de Toulouse réunit tous les critères favorables pour un achat Pinel.

Située en zone B1 du dispositif Pinel, la capitale occitane vous permet de réaliser un investissement locatif jusqu’en 2021.

Néanmoins, même au sein d’une ville d'importance comme c’est le cas de Toulouse, les courtiers Premium vous conseillent de choisir votre bien avec minutie.

Entrent notamment en jeu des critères tels que la popularité du quartier, la typologie du bien, l’avenir de la zone géographique (projets urbains prévus ou en cours).

D’autre part, l’aspect pécuniaire est crucial dans votre recherche du bien idéal. Les conseillers Premium peuvent vous aider à composer votre dossier financier. Ils réalisent, pour vous, une simulation de votre effort d’épargne afin de vous orienter vers le prêt immobilier le plus intéressant.

Financement de votre projet immobilier

Il est à noter que l’acquisition d’un logement neuf, appartement ou maison, présente des possibilités de financement qui n’existent pas sur le marché de l’ancien.

Les aides de l’État

Parmi les aides au financement qui fonctionnent uniquement sur le marché du neuf, l’on peut notamment citer :

          • la TVA réduite,
          • les frais de notaires réduits ou encore,
          • l’exonération de la taxe foncière.

De son côté, le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé aux logements neufs ou en passe d’être entièrement rénovés. Il vous permet de financer à crédit jusqu’à 40% de votre bien immobilier avec un taux d’intérêt égal à 0%.

Outre l’obtention d’une aide étatique, votre dossier financier peut également prendre appui sur un apport personnel.

Montant de votre opération Pinel

La somme que vous vous apprêtez à investir dans un bien immobilier neuf doit tenir compte de vos ressources financières. Aussi, tout établissement bancaire est en droit de vous refuser un prêt immobilier si votre taux d’endettement dépasse 30% de vos ressources.

Quelles solutions s'offrent à vous pour financer votre logement neuf ?

Réussir la gestion locative d’un bien Pinel

Mettre en location votre bien neuf dans le cadre d’un investissement locatif Pinel demande de savoir mener à bien plusieurs tâches, administratives et comptables.

Trouver un locataire éligible

La première étape de la gestion locative est la recherche d’un locataire qui réponde aux exigences du dispositif Pinel.

En effet, la loi Pinel est vouée à ouvrir la location des biens Pinel neufs à une vaste partie de la population, exclusion faite des classes aisées.

Aussi, votre futur locataire doit respecter un certain plafond de ressources fixé par l’article 2, annexe 3 du code général des impôts.

Location aux ascendants et descendants

C’est une nouveauté introduite par la loi Pinel comparativement aux lois antérieures : vous pouvez mettre votre bien en location auprès de vos parents ou de vos enfants.

Philippe et Catherine viennent d’acquérir un T2 à Blagnac pour un montant de 142.900€.
Ils le louent à Benoît, leur fils, qui poursuit cursus en informatique à l’IUT Midi-Pyrénées situé dans la commune

Pour que l’opération soit valide, Benoît ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de ses parents. Il doit également répondre aux conditions du dispositif Pinel.

De plus, Benoît qui bénéficie de l’aide intergénérationnelle, ne pourra bénéficier de l’aide au logement (APL ou ALS).

Calcul d’un loyer Pinel

Dans le cadre d’une mise en location Pinel, les bailleurs sont tenus de respecter les plafonds de loyer définis par le dispositif.

Dans la ville de Toulouse ainsi qu’en proche périphérie, le loyer Pinel ne doit pas dépasser 10.07€ du mètre carré.

Aussi, pour un appartement de 44 m², le loyer maximal applicable par un propriétaire sera de 501.5€ par mois.

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Questions juridiques Pinel

Comme tout dispositif mis en place par l’État, la loi Pinel présente des subtilités juridiques à ne pas négliger.

Nombre de Pinel par an

Le dispositif Pinel vous permet de réaliser deux acquisitions par an et par foyer fiscal.

Revente du bien Pinel

Le dispositif Pinel constitue un engagement auprès de l’administration fiscale. De ce fait, revendre votre bien immobilier avant le terme du contrat de location brise tout avantage obtenu jusqu’alors.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Le dispositif Pinel donne une longueur d’avance au marché immobilier du neuf sur celui de l’ancien.

En effet, en investissant dans un logement neuf, appartement ou maison, vous pouvez économiser jusqu’à 63.000€ d’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, votre investissement neuf vous offre plusieurs avantages inexistants sur le marché de l’ancien :

  • un logement sur-mesure grâce aux travaux modificatifs acquéreurs (TMA),
  • un logement écologique en raison des normes environnementales dont bénéficie la construction neuve,
  • la sécurité apportée par un millefeuille d’assurances : garanties décennale, biennale, etc,
  • un logement abordable grâce à des conditions financières préférentielles : PTZ, TVA réduite, frais de notaires réduits,
  • un investissement rentable grâce à l’économie d’impôt octroyée par l’administration fiscale.

Découvrez les différences qui existent entre marchés immobiliers neuf et ancien

Les autres dispositifs de défiscalisation

Lorsque l’on s’engage dans un processus de défiscalisation, il est légitime de se demander si l’on a sélectionné le dispositif le plus adapté à son profil investisseur.

Bien qu’ils diffèrent grandement du mécanisme Pinel, quelques dispositifs y sont parfois comparés : assurance vie, société civile de placement immobilier, location meublée non professionnelle.

D’autres dispositifs sont quant à eux, similaire à la loi Pinel dans leur mode de fonctionnement : Censi-Bouvard et Malraux.


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La loi Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, vous permet d’acquérir un logement neuf - appartement ou maison - sans effort d’épargne grâce à la réduction fiscale et aux loyers perçus mensuellement.

Faire le choix du marché du neuf vous donne également accès à des avantages inexistants dans l’ancien : obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), réduction des frais de notaires et de la TVA, exonération de la taxe foncière. La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition le plus sécurisé d’Europe, en raison des garanties qui la caractérisent : décennale, biennale, parfait achèvement, dommages ouvrages etc.