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Investir à Toulouse en loi Pinel

Entre les recensements 2016 et 2017, la ville de Toulouse a enregistré une croissance démographique considérable, croissance que l’on constate également à l’échelle métropolitaine. Par ailleurs, la ville rose présente des atouts qui sont de véritables critères de choix dans le cadre d’un investissement locatif : création d’emplois, réalisation de grands projets d’urbanisme, vie étudiante, offre de transports, potentiel touristique, etc. Le dynamisme économique allié à la qualité de vie font de la capitale occitane le lieu idéal de l’investissement locatif en Pinel.

Une famille qui rit dans une cuisine

Une attractivité multifactorielle

Si d’aucuns s’accordent à relever la vitalité de Toulouse, il convient, dans le cadre d’un investissement immobilier, de détailler les éléments qui favorisent ce dynamisme.

Une démographie record

À Toulouse, la croissance démographique présente des chiffres remarquables : entre 2013 et 2014, elle est la ville française qui enregistre la plus forte augmentation de population : +8.000 habitants. À l’échelle de la métropole, le constat est le même : + 11.975 en une année (source : Insee).

Les poussées démographiques ne sont pas sans impacter la demande de logements. Le dispositif Pinel a justement été pensé pour favoriser la construction de logements neufs au sein des territoires en développement.

D’un point de vue immobilier, ces données concernant la population toulousaine assurent aux investisseurs de trouver aisément un locataire sur le marché immobilier du neuf dans le cadre de la loi Pinel.

Une activité économique en expansion

Le dynamisme économique de la capitale occitane est porté par un bassin d’emplois en plein essor, qui regroupe plusieurs secteurs :

Un avion Airbus sur le tarmac de l'aéroport de Blagnac

  • aéronautique : Airbus, Daher, Latécoère, Safran, Figeac Aéro, Liebherr Aerospace, Rockwell Collins, Stelia, aéroport de Toulouse-Blagnac, etc ;
  • industrie spatiale : Airbus Defence & Space, ESSP, opérateur du service Egnos, Telespazio, Centre national d’études spatiales (CNES), etc ;
  • santé et médical : Oncopole, Pierre Fabre, Evotec, Biolab Avenir, etc ;
  • recherche tous secteurs : Airbus, ATR, EADS, Thales, Safran, CNES, Irap, Issat, STAE, etc ;
  • informatique : SSII Altran Atos Origin, Capgemini, IBM, Sopra Group, Unilog, etc ;
  • tourisme d’affaires et de loisirs : Congrès scientifiques (Congrès Mondial de l’IFAC, Centre de congrès Pierre Baudis, Médiathèque Marengo), festivals (Marathon des mots, Rio Loco), , Casino théâtre Barrière, Parc des Expositions, Cité de l’Espace, Fondation Bemberg, Quai des Savoirs, etc ;
  • etc.

Par ailleurs, plusieurs start-up néo-toulousaines se greffent à ce tissu économique pour le densifier : Altospam, Phenix, Carré Products, Onestock, Genoskin, Yuzz.it, etc.

Enfin, le pôle universitaire départemental ainsi que les grandes écoles (École Nationale d’Aviation Civile, Institut National des Sciences Appliquées, École Supérieure de Commerce, Institut d’Études Politiques, École Supérieure des Beaux-Arts…) représentent un réel vivier de compétences pour les entreprises toulousaines et alentours.

Une ville tournée vers l’avenir

En matière d’urbanisme et d’équipements publics, la ville rose se dote de projets à même de maintenir son rayonnement :

  • parc des expositions “nouvelle génération”,
  • écoquartier La Cartoucherie,
  • Euro Sud Ouest : projet urbain et pôle d’échange multimodal de la gare Matabiau, arrivée de la LGV,
  • Grand Parc Garonne,
  • Boulevard Urbain Nord pour une circulation durable (BUN),
  • Tour d’Occitanie : bureaux, logements, commerces,
  • aménagement du secteur Brouardel,
  • réhabilitation du parvis de la basilique Saint-Sernin,
  • réaménagement de la place Victor Hugo, de la place des Salins et de la place Saint-Pierre,
  • création de ramblas sur les allées Jean-Jaurès,
  • rénovation de la rue Bayard et de la rue des Lois,
  • etc.

Ce programme urbain témoigne de la volonté de Toulouse d’amplifier la qualité de vie de ses habitants. D’autre part, la réalisation de projets d'intérêt public tend à accroître la valeur des biens immobiliers neufs achetés via le dispositif Pinel.

Une vie étudiante riche

Chaque année, ce sont près de 100.000 étudiants qui sont attirés par l’offre universitaire de Toulouse et se mettent en recherche d’un toit. Ce phénomène est le signal d’une forte demande locative à l’encontre des logements de petites surfaces.

Plus précisément, au cours de l’année scolaire 2014-2015, 130.177 étudiants étaient inscrits dans l’académie toulousaine. La “direction de la prospective et de la performance” du Rectorat pronostique la venue de 15.500 étudiants supplémentaires entre 2012 et 2020 au sein des effectifs universitaires.

L'Institut Catholique de Toulouse

Il faut dire que l’offre toulousaine en matière d’enseignement supérieur est plus que dense. Elle réunit universités et grandes écoles dans des domaines variés :

  • Université Toulouse I Capitole, Université Toulouse II Jean Jaurès, Université Toulouse III Paul Sabatier, Institut National Universitaire Champollion, École supérieure du professorat et de l'éducation (ESPE) ;
  • École d'Ingénieurs de Purpan, École Nationale de l'Aviation Civile, École Nationale Supérieure Agronomique de Toulouse, École Nationale Supérieure de l'Architecture, École Nationale Vétérinaire de Toulouse, Institut Catholique d'Arts et Métiers, etc.

Une offre de transports diversifiée

Outre les nombreuses lignes de bus qui permettent de relier tous les points de la ville et de se rendre en périphérie, Toulouse possède deux lignes de métro ainsi qu’une ligne de tramway.
Une troisième ligne de métro est à l'étude et devrait permettre de rejoindre les entreprises situées au sud de la ville.

La capitale occitane s’est également dotée de bornes de location “VélôToulouse”. D’ailleurs, le réseau cyclable de la ville rose est l’un des plus développé de France.

Moins développé, le réseau d'autopartage Citiz permet de partager un même véhicule avec d'autres usagers sur des créneaux horaires différents, 24h/24, 7j/7.

La navette gratuite, de son côté, vous transporte d’un simple signe de la main, où que vous en soyez de son circuit.

La gare Matabiau transporte plus de 10 millions de passagers par an (2016), chiffre qui devrait évoluer à la hausse avec l’arrivée imminente de la ligne à grande vitesse Toulouse-Bordeaux (horizon 2022-2023).

L’aéroport Toulouse-Blagnac est le 1er aéroport de France pour ce qui est du fret d’affaires ainsi que le 1er aéroport régional de fret avec 7.669.064 passagers et 91.921 mouvements d’avions.
Au niveau national, l'aéroport - récemment acheté par un consortium chinois - se classe à la 5ème position.

La capitale de l’Occitanie

Depuis la réforme territoriale de 2014, la ville de Toulouse est devenue la capitale de la nouvelle région : Occitanie, fusion des régions Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon.

Le fronton du Capitole

Aussi depuis ce décret, Toulouse est le chef-lieu ainsi que la préfecture régionale d’un territoire qui se trouve élargi. De fait, la ville rose profite d’un véritable regroupement des forces avec une autre métropole de poids : Montpellier. Ce regroupement lui permet de gagner en stratégie, en visibilité et en impact dans les réflexions liées à l’identité économique de son territoire.

“La nouvelle carte des régions représente une opportunité pour les différents acteurs de penser autrement le développement territorial “ - Point de vue du cabinet Deloitte, Fusion des régions Quels enjeux ? Quelles priorités ?, juillet 2015.

L’UNESCO pour ligne de mire

Toulouse détient un potentiel touristique qui est le fait de sites historiques, naturels et culturels d’exception, situés intramuros ou en région :

  • Canal du Midi,
  • place du Capitole,
  • Temple du Salin,
  • Cloître des Jacobins, Notre-Dame de la Daurade, Cathédrale Saint-Étienne, etc,
  • Cathédrale d’Albi (81),
  • grotte préhistorique du Pech Merle (46),
  • etc.

De plus, la ville rose est une étape incontournable des chemins français de Saint-Jacques-de-Compostelle, en raison de la présence de la basilique Saint-Sernin et de l'Hôtel-Dieu Saint-Jacques, tous deux inscrits depuis 1998 sur la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO.

Par ailleurs, la municipalité toulousaine a déposé sa candidature pour une inscription à l’UNESCO en 2024 dans le cadre de la “mission patrimoine” initiée en 2014 par le maire, Jean-Luc Moudenc.

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Les zones favorables à l’investissement immobilier neuf à Toulouse et en périphérie

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier sur le marché du neuf, en résidence principale ou via le dispositif Pinel, l’emplacement de votre futur bien est un élément crucial pour la rentabilité de l’opération.

Un couple demande les conseils d'un courtier immobilier

D’une manière générale, il est important de tenir compte du cadre de vie ainsi que de l’accessibilité de votre bien neuf (métro, tramway, train, etc). Une approche par quartier et par ville peut vous permettre de visualiser les atouts de chacune des zones.

Fatalement, les prix des logements neufs au mètre carré varient d’un secteur à un autre. Toutefois, dans la ville rose, les prix moyens sont propices à la concrétisation d’un investissement immobilier lucratif. Intramuros, comptez 3.645€ du mètre carré habitable en moyenne, pour un appartement neuf (chiffres 2017 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Toulouse-Occitanie).

Par ailleurs, les plafonds de loyers prévus par la loi Pinel n’ont qu’un impact minime sur la rentabilité de votre investissement.

Côte Pavée (intramuros)

À l’est de Toulouse, sur les hauteurs, la Côte Pavée est parfois surnommée le “petit Neuilly toulousain” en raison des biens immobiliers qu’elle présente. Résidentiel et huppé, le quartier se compose de grandes maisons de villes (les “toulousaines”) et de villas modernes qui côtoient des résidences neuves de grand standing, éligibles au dispositif Pinel. Ces programmes immobiliers ont la particularité de garder un caractère intimiste, en raison de leur taille raisonnable.

Située à 10 minutes à pied de la place du Capitole, la Côte Pavée s’étire le long de l’avenue Jean Rieux et profite, en son extrémité est, de la présence du Bois de Limayrac et du Parc de la Plaine. Le quartier est également bien pourvu en matière d’enseignement :

  • Institut Limayrac,Votre appartement neuf à la Côte Pavée
  • Collège du Caousou,
  • École Sainte-Thérèse,
  • Ensemble scolaire
    Saint-Joseph La Salle,
  • Etc.

La “Còsta pavada” sera prochainement desservie par la troisième ligne de métro Toulouse Aerospace Express, ce qui devrait encore renforcer son attractivité locative.

Croix-Daurade (intramuros)

Porte d’entrée toulousaine du Tarn, le quartier Croix-Daurade se déploie autour de la route d’Albi. Espace autrefois bordé par les cultures maraîchères, le quartier voit sa structure urbaine transformée par l’arrivée de programmes immobiliers neufs.

Cette évolution se justifie en partie par la proximité de bassins d’emplois tels que la zone d’activités de Balma-Gramont ou encore l’hypercentre toulousain. Aussi, le quartier de Croix-Daurade est prisé des actifs, notamment en raison de son accessibilité (métro ligne B, nombreuses lignes de bus).

Le quartier abrite toutes les infrastructures scolaires de la maternelle au lycée (groupe scolaire de Croix-Daurade, école primaire Cuvier, lycée Raymond Naves…) et offre un bel espace de loisirs grâce à la présence du Parc de La Maourine. Dans ce contexte, Croix-Daurade possède tous les atours d’un quartier familial.

Rangueil (intramuros)

Véritable quartier des facultés, Rangueil abrite des établissements d’enseignement supérieur et de recherche comme :

Des logements collectifs dans le quartier de Rangueil

  • le CNES (études spatiales),
  • l’ENAC (aviation civile),
  • le CRS (recherche scientifique),
  • l’IFSI (soins infirmiers) ou encore,
  • l’université des sciences Paul Sabatier.

La ligne B du métro permet de se rendre au centre-ville en une dizaine de minutes. La fréquence des rondes de bus vient compléter cette offre de transport qui devrait être parachevée par l’élaboration prochaine d’un téléphérique urbain (horizon 2020).

Tous ces éléments concourent à faire du quartier de Rangueil une zone d’investissement locatif rentable, notamment pour ce qui est des petites surfaces.

Un courtier vous aide à déterminer l’emplacement de votre bien immobilier neuf

Blagnac

Située au nord de Toulouse, Blagnac héberge le siège d’Airbus industrie, ce qui en fait une commune à la pointe de l’industrie aéronautique mondiale.

La présence de près de 1.700 entreprises contribue à faire de Blagnac l’une des villes les plus dynamiques du département de France (Centre commercial Blagnac, Labinal, Blagnac Constellation, Aeroconseil, CCI Midi-Pyrénées, etc). De plus, l’aéroport international, qui se trouve dans la ville, entraîne le développement constant de l’activité hôtelière grâce à ses 7.669.064 passagers annuels (chiffres 2015).

En outre, la ville de Blagnac propose une offre de formation variée : écoles maternelles et primaires, lycée Jean Mermoz, ISCPA, IUT Blagnac Université Toulouse II, Conservatoire de musique, etc.

Le rayonnement des activités professionnelles, commerciales et éducatives de Blagnac attire chaque année de nouveaux résidents : la commune connaît une croissance démographique de près de 2% par an.

Le parc public Odyssud ainsi que la base de loisirs des Quinze Sols constituent des zones de divertissement au sein de ce bassin d’emplois et d’apprentissage.

Tournefeuille

Troisième commune la plus importante du département de la Haute-Garonne (après Toulouse et Colomiers), Tournefeuille présente un coeur villageois où fleurissent les commerces.

La mairie de la ville de Tournefeuille

La ville compte en majorité un habitat de type “maison” (68%), cependant les appartements neufs voient de plus en plus le jour et viennent diversifier l’offre de logements dans ce secteur en croissance :

  • +4.49% en matière de démographie, entre 2010 et 2015.

La proximité de zones d’emplois telles que Colomiers et Toulouse ainsi que la richesse des activités extraprofessionnelles font de la ville un lieu idéal pour les jeunes actifs. D’ailleurs, les espaces comme l’Escale, Le Phare ou encore L’Utopia participent à maintenir la forte identité culturelle et artistique de la ville.

À l’horizon 2020, Tournefeuille devrait profiter d’un maillage de transports en site propre dans le cadre de la révision de son Plan de Développement Urbain (PDU).

Pour ce qui est des espaces naturels, Tournefeuille profite de la proximité du lac de la Ramée et de son complexe sportif.

Saint-Orens-de-Gameville

À 13 km au sud-est de Toulouse, la ville de Saint-Orens se développe grâce aux activités du centre commercial Leclerc et de la zone d’activités des Champs-Pinson, attenante.

Au global, ce sont 734 entreprises qui sont implantées à Saint-Orens et relèvent majoritairement du service aux particuliers (36.1%) : commerces, transports et services divers.
L’on peut notamment citer les sociétés Cuisinella, Térastic, Optic 2000, Athena Immobilier ou encore JLB Multiservices.

Côté logement, la création de la zone d’aménagement concertée Tucard (ZAC) doit donner naissance à près de 900 logements neufs d’ici 2023, constructions qui se justifient par une évolution démographique positive : 6.53% de population supplémentaire en cinq ans soit 1.3% par an. Située dans l’aire urbaine de Toulouse, la commune fait également office de zone résidentielle pour les actifs basés dans la ville rose.

Concernant la qualité de vie dans la zone, la présence des rivières de la Saune - qui sépare Saint-Orens de Quint-Fonsegrives - et de la Marcaissonne ainsi que les chemins de randonnées environnants confèrent à Saint-Orens un esprit nature.

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