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L’investissement locatif est un placement qui séduit de plus en plus de Français et notamment à Toulouse. C’est un moyen de générer rapidement et sûrement des rendements plus ou moins élevés en fonction du bien immobilier en question. Ceux qui ont envie d’acheter un logement neuf à Toulouse pour le louer auront l’opportunité d’arrondir leurs fins de mois tout en constituant leur patrimoine. L'une des options les plus privilégiées des investisseurs ? La location meublée. Beaucoup de particuliers ne connaissent pas encore ce circuit, alors qu’il présente de nombreux avantages. Il s’agit ici d’avoir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avant d’investir à Toulouse, prenez connaissance des avantages du LMNP que nous vous présentons dans les lignes suivantes.
Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?
Investissement LMNP Toulouse – concept d’investissement immobilier et de rentrée d’argent © Denphumi - shutterstock
Très simplement, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un particulier d’acquérir un bien immobilier (ancien ou neuf) dans l’objectif de le louer meublé. Le logement doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à une utilisation « standard » par le locataire, comme la vaisselle, la literie, les tables, une salle de bains fonctionnelle, etc. Si un investisseur souhaite obtenir le statut de LMNP, il faudra qu’il se déclare au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe son bien immobilier. Il devra y remplir un formulaire de déclaration de début d’activité (Cerfa 11 921). Grâce à tous les avantages proposés par le LMNP, le propriétaire pourra générer des revenus qui seront exonérés d’impôt et pourra se constituer un patrimoine par la même occasion.
Il existe ce que l’on appelle des « résidences services » qui permettent aux investisseurs d’acheter un appartement « clé en main » avec un bail commercial. Ces résidences peuvent être des résidences étudiantes, des EPHAD, des résidences de tourisme ou encore des résidences d’affaires. La demande est très élevée pour les logements en LMNP, les avantages qu’ils offrent ont réussi à convaincre de nombreux investisseurs en quête d’une meilleure fiscalité.
Les principaux avantages d’investir en LMNP à Toulouse
L’investissement en LMNP à Toulouse présente de nombreux avantages pour le propriétaire, voyons cela de plus près.
Une fiscalité plus avantageuse
Investissement LMNP Toulouse – un homme se penche sur des calculs © PhuShutter - shutterstock
La fiscalité est un des plus gros avantages de l’investissement en LMNP. L’investissement en location meublée permet de percevoir un loyer entre 15 % et 20 % plus élevé que la moyenne dans le milieu de la location « classique », d’une part. D’autre part, le propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux lors de la déclaration de ses revenus fonciers : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC est une option qui s’offre aux investisseurs qui ont des revenus LMNP qui ne dépassent pas le plafond de 72 600 € par an. Dans le cas où il s’agit d’un meublé tourisme classé, ce plafond passe à 176 200 €. Avec l’aide du dispositif, le propriétaire perçoit un abattement de 50 % sur ses revenus. Pour un bien meublé de tourisme, il en percevra 71 %. Le résultat s’ajoutera par la suite à ses autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’IR (Impôt sur le Revenu) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.
Le régime réel est réservé à ceux qui ont des recettes dépassant le plafond de 72 600 € par an. Le dispositif fiscal permet l’amortissement de la valeur du bien, des travaux, du mobilier et de déduire les dépenses pouvant être liées à l’activité (frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêt d’emprunt, charges de copropriété, etc.). Par ailleurs, si le propriétaire déclare un déficit sur ses revenus fonciers, il pourra être imputé sur les revenus locatifs des dix prochaines années fiscales.
En ayant le statut de loueur en meublé non professionnel, l’investisseur pourra récupérer la TVA, amortir son bien immobilier et profiter de revenus qui peuvent être exempt d’impôt.
Une possibilité de récupérer la TVA
Investissement LMNP Toulouse – concept de pourcentage et d’argent © Number1411 - shutterstock
Comme le statut LMNP donne à l’investisseur le « statut de commerçant », il lui sera possible de récupérer entièrement la TVA du logement. Cela représente 20 %, récupérable en une seule fois, dans une période de six mois suivant la date de première mise en location. Il existe cependant quelques petites conditions pour profiter pleinement de cette TVA. La résidence concernée devra proposer quatre types de services au minimum au locataire, comme la restauration, l’accueil, l’entretien des locaux ou encore la fourniture de linge.
Un amortissement du bien immobilier
Il est important de préciser que l’amortissement d’un bien immobilier est identique aux charges qui sont déductibles des revenus. De ce fait, il ne créera pas de gain ou de déficit sur les revenus globaux de l’investisseur. Il s’agit plus d’une charge comptable qu’autre chose. Cependant, si les amortissements sont supérieurs au résultat d’exploitation annuel, ils peuvent être reportés sur les années suivantes. Avec un investissement en LMNP à Toulouse, il est possible d’amortir 100 % de votre investissement immobilier sur une période de 30 ans et la totalité des meubles en 7 ans, en prenant soin de déduire les intérêts d’emprunts et les charges.
Une réduction d’impôt
La loi Censi-Bouvard est adossée au statut LMNP. Cela signifie que les investissements qui se font dans une résidence de services neuve ouvrent le droit à une réduction d’impôt sur le revenu pour le propriétaire. Cette réduction est à hauteur de 11 % et est étalée à parts égales sur une période de 9 ans. En effet, c’est une des principales conditions pour bénéficier de cette réduction, l’investisseur devra s’engager à louer son bien immobilier pour une durée minimum de 9 ans.
Petite précision : en cas de vente, les biens immobiliers qui sont loués en LMNP seront entièrement exonérés d’impôt sur les plus-values après 22 ans de rétention. C’est la même chose pour les prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Une possibilité de déléguer la gestion locative
Investissement LMNP Toulouse – une femme tient dans sa main une maison, concept de gestion de biens immobiliers © Jesus Sanz - shutterstock
En réalisant un investissement locatif en LMNP à Toulouse, la gestion locative du bien sera entre les mains d’une société d’exploitation professionnelle. Le gestionnaire doit s’engager à verser les loyers chaque mois et prendre tous les éléments de la location en charge, le tout à travers un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans. Le propriétaire reçoit donc des loyers, que le logement soit occupé ou vide. Ce qui représente une sécurité pour ses revenus mensuels.
Avant de se lancer dans l’investissement LMNP à Toulouse, il est très important de bien choisir la résidence et son emplacement. Pour plus de tranquillité, il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels du métier, et de confier la mission à un gestionnaire spécialisé. Ce dernier peut déceler le moindre problème sur un bien immobilier et agir en conséquence. Une propriété mal entretenue ou qui présente des équipements non fonctionnels aura peu de chance d’attirer le regard des locataires potentiels. Une résidence étudiante est une piste à privilégier à Toulouse. Avec ses grandes écoles et ses universités qui accueillent plus de 4 000 nouveaux étudiants chaque année, il sera facile de trouver un locataire. Le tout est d’opter pour un bien situé non loin des transports en commun et à proximité du centre-ville.
