Comment devenir propriétaire avec le PTZ en 2025 ?

Vous envisagez de devenir propriétaire dans les prochains mois ? Les récentes annonces concernant le PLF 2025 devraient très certainement permettre à de nombreux Français d’accéder à la propriété l’année prochaine.

Avec le PTZ (prêt à taux zéro), les primo-accédants ont la possibilité de financer une partie de leur achat dans l’immobilier neuf sans supporter le poids des intérêts ni des frais de dossier.

Découvrez dans cet article les conditions pour bénéficier du PTZ en 2025.

Qu’est-ce que le PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) est un prêt immobilier complémentaire sans frais de dossier, dont les intérêts sont à la charge de l’État.

Celui-ci a été reconduit par l’article 71 de la loi de finances 2024, qui l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et recentré sur les opérations dans l’immobilier neuf réalisées en habitat collectifs, situés en zones tendues. Il peut aussi faire l’objet d’un achat dans l’ancien si le bien se situe en zones détendues et s’il doit faire l’objet de travaux. À noter que ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Toutefois, ces conditions pourraient bien évoluer si l’on s’en tient aux dernières annonces concernant le Budget 2025.

Ce qui risque de changer en 2025

De nouveaux amendements ont été déposés visant à élargir le périmètre du PTZ à l’ensemble du territoire français, et plus seulement en zones tendues comme c’est actuellement le cas.

Il serait même aussi question d’ouvrir le PTZ ancien aux grandes métropoles, toujours sous conditions de réalisation d’un certain montant de travaux. Mais ce n’est pas tout, puisque les maisons individuelles pourraient également revenir dans le dispositif, jusqu’alors exclues du dispositif en avril 2024.

Autre nouveauté, les taux de financement du PTZ pourraient devenir plus attractifs pour les appartements. Actuellement, cette « quotité » peut aller de 20 à 50 % du prix d’achat selon la tranche de revenus de l’acquéreur.

Valérie Létard, ministre du Logement a en effet annoncé le 23 octobre dernier au micro de Franceinfo que par décret (d’application de loi de finances pour 2025), nous ferons en sorte que ces taux soient un peu plus attractifs pour les acheteurs d’appartements que de maisons mais l’écart ne sera pas très important .

L’amendement propose aussi de ramener de 20 à 10 % la quotité du PTZ dans le neuf pour les maisons individuelles achetées par les ménages ayant les revenus les plus élevés (tranche 4).

Les maisons individuelles seront donc à nouveau éligibles au PTZ mais dans des conditions moins intéressantes que les appartements.

À ce jour, l’évolution des conditions du PTZ restent inchangées, en attente de la validation du projet de loi de finances 2025. Par ailleurs, l’avenir de cette réforme au-delà de 2025 reste incertain. L’objectif du gouvernement est de mesurer les effets de cette éventuelle réforme sur le marché immobilier avant d’envisager une prolongation ou une extension permanente.

Le PTZ s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires pendant moins deux ans, excepté pour certaines situations exceptionnelles : catastrophe naturelle, handicap, invalidité.

Pour en bénéficier, l’acquéreur doit se conformer aux conditions suivantes :

• Le PTZ doit permettre de financer une résidence principale (lieu de vie au moins 8 mois de l’année).
• Le PTZ doit devenir compléter un crédit principal.
• Le PTZ exige de respecter des plafonds de revenus.

Attention, notez qu’un seul PTZ peut être accordé pour une opération immobilière.

Quels sont les logements concernés par le PTZ ?

Le prêt à taux zéro peut contribuer au financement d’un logement si celui-ci remplit certains critères d’éligibilité. Voici quels sont ces critères :

• L’acquisition d’un logement neuf en habitat collectif, situé en zone tendue (zones A, A bis et B1).
• L’acquisition d’un logement ancien situé en zone détendue (zones B2 et C), à condition de réaliser des travaux à hauteur de 25% du prix d’achat, permettant d’améliorer sa performance énergétique.
• L’acquisition d’un logement social, avec ou sans travaux.
• L’acquisition d’un logement réalisé dans le cadre d’un contrat de location-accession*.
• L’acquisition de droits réels immobiliers dans le cadre d’un bail réel solidaire*
• L’acquisition d’un logement dans le cadre d’un contrat d’accession à la propriété avec taux réduit de TVA.
• La transformation d’un local existant en logement.

Quels sont les critères d’éligibilité de l’emprunteur ?

• Les revenus de l’emprunteur ne peuvent pas dépasser les plafonds définis en fonction de la zone géographique où se situe le logement.
• Aucun des co-emprunteurs ne doit avoir été propriétaire de leur résidence principale dans les deux années précédant la demande de prêt.
• Il doit répondre aux critères d’éligibilité du prêt immobilier principal souscrit auprès de la banque, prouvant sa capacité à rembourser.
• Le montant du PTZ ne peut être supérieur à celui du prêt principal contracté.

Quels sont les crédits immobiliers que peut compléter un prêt à taux zéro ?

• Un crédit immobilier classique auprès d’un organisme bancaire.
• Un prêt conventionné (PC)
• Un prêt accession d’Action Logement
• Un prêt d’accession sociale (PAS)
• Un prêt épargne logement

Quelle sont les zones éligibles au PTZ ?

La France se découpe en 5 zones et détermine le revenu maximum pour avoir droit au PTZ ou à d’autres dispositifs d’accession à la propriété.

• Zone Abis : la zone A bis se concentre sur Paris et sa proche banlieue, dont certaines communes des Yvelines (78), de Seine Saint-Denis (93), des Hauts-de-Seine (92), du Val-de-Marne (94) et une commune du Val d’Oise (95).
• Zone A : la zone A concerne les autres communes de la région parisienne ainsi que les grandes métropole telles que Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Lyon, Lille et Rennes, ainsi que 10 communes des départements d’Outre-mer où les loyers et les prix sont élevés.
• Zone B1 : la zone B1 comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et les prix des logements sont relativement élevés. Elle comprend une partie de la grande couronne parisienne non située en zones A et A bis, et les communes et départements d’outre-mer non classées en zone A.
• Zone B2 : la zone B2 concerne certaines villes des grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris, ainsi que certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés. Certaines communes de Corse sont aussi concernées.
• Zone C : la zone C comprend le reste du territoire français.

Quels sont les plafonds de revenus et quotités par tranche imposable ?

Pour pouvoir être éligible au PTZ, les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain montant. Celui-ci dépend de la localisation du logement et du nombre de personnes destinées à occuper le bien. Les revenus pris en compte correspondent revenus fiscaux de l’année N-2.

La tranche d’imposition fixe la proportion maximale du prix du logement pouvant être couverte par le PTZ, appelée « quotité ». Voici les seuils de revenus et les quotités associées pour l’année 2025 :

Quelles sont les durées d’emprunt du PTZ ?

La durée de remboursement d’un PTZ dépend de plusieurs éléments, notamment :

• La composition du foyer fiscal
• Les ressources de l’ensemble des personnes du foyer
• La composition du foyer fiscal
• La localisation du logement

En moyenne, le délai s’étend de 20 à 25 ans. Le remboursement peut toutefois être différé de 15 ans au maximum, sous certaines conditions. Cela signifie que l’emprunteur ne paiera aucune mensualité au cours de cette période.

Le PTZ peut être remboursé soit :

• En une seule période
• Ou en deux périodes, dès lors qu’il y a un différé de remboursement (durant la première période, l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ).

Source : Légifrance

À quelle banque s'adresser pour une demande de PTZ ?

Seuls les établissements bancaires agréés par l’État sont en droit d’accorder un PTZ. Si les banques vous permettent de contracter un prêt à taux zéro, elles ne renoncent pas pour autant à leurs intérêts. C’est l’État qui finance ces intérêts sous forme de crédits d’impôt pour les banques concernées.

L’État est alors représentée par la SGFGAS (Société de Gestion de Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété), ayant pour rôle de gérer les crédits d’impôts dus aux banques par l’État pour un PTZ.

La banque doit donc avoir signé une convention spécifique avec la SGFGAS pour pouvoir octroyer le PTZ.

Vous trouverez la liste des banques agréées par l’État sur le site de la SGFGAS.

Lexique

* Contrat de location-accession : Le mécanisme de la location-accession permet à des ménages d’acquérir un logement (avec ou sans apport personnel) pour l’occuper à titre de résidence principale.

* Bail réel solidaire (BRS) : ce dispositif permet à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf situé en zone tendue, à un prix abordable.