Quelle garantie constructeur dans l’immobilier ?

Lors d’un achat d’un logement en VEFA ou sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse ou dans d’autres villes françaises, le paiement se fait avant la livraison du bien, notamment lorsqu’il s’agit d’une acquisition sur plan d’une maison individuelle ou d’un appartement en résidence. Le paiement s’effectue donc de manière progressive, au rythme de la construction. Heureusement, plusieurs types de garanties protègent les investisseurs et encadrent l’activité des promoteurs. Ces derniers ont, tout d’abord, l’obligation de fournir soit une garantie de remboursement, soit une garantie d’achèvement. Faisons le point sur les différentes garanties constructeur dans l’immobilier à connaître impérativement !

Des silhouettes sur un chantier de construction © yuttana Contributor Studio – Shutterstock

La garantie d’achèvement

L’immobilier neuf répond à plusieurs normes de construction exigeantes et de qualité. Et cela représente un avantage considérable pour les acquéreurs. Dans le cadre d’un achat en VEFA, il est indispensable d’écarter tout risque d’abandon de chantier, d’où la garantie d’achèvement.

Quelle garantie constructeur immobilier en cas d’abandon de chantier ? La garantie d’achèvement dure pendant le chantier jusqu’à la livraison du bien en question. Elle couvre donc l’acquéreur contre l’abandon du chantier. Dans le cas d’une garantie d’achèvement extrinsèque, un organisme financier ou une compagnie d’assurance se porte garant du promoteur sur le plan financier. Ainsi, le garant se chargera du financement des travaux en cas de besoin (faillite ou difficultés financières du promoteur, par exemple). Il est important de noter que la garantie d’achèvement extrinsèque constitue une clause obligatoire dans le contrat de vente d’un achat en VEFA. Les promoteurs peuvent également avoir une garantie d’achèvement intrinsèque dans certains cas, et sous certaines conditions. Mais ce type de garantie est moins sûre que la garantie extrinsèque.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement constitue l’une des premières garanties constructeur immobilier, la plus courte dans sa validité étant donné qu’elle dure un an à partir de la date de la réception du bien. Elle couvre l’acquéreur en cas de malfaçons et de vices apparents comme une fenêtre mal isolée, un revêtement de sol ou mural mal posé, un interrupteur qui ne fonctionne pas ou encore des désordres relatifs aux canalisations. L’acquéreur doit, le jour de la réception du bien, relever tous les défauts qu’il remarque pour ensuite les reporter dans le procès-verbal de réception. Si l’acquéreur en constate dès la remise des clés de la maison ou de l’appartement neuf, il devra en faire part au promoteur et au maître d’œuvre pour se mettre d’accord sur un délai de réparation. Si des travaux de réparation n’ont pas été réalisés au bout d’un mois, l’acquéreur pourra obliger contractuellement ces acteurs à remettre en état le logement neuf, en ayant recours à la garantie de parfait achèvement.

Bien évidemment, des défauts que l’acquéreur ne remarque qu’une fois installé dans le logement neuf pourraient exister. Dans ce cas, il dispose d’un an, à compter de la réception du bien acheté en VEFA, pour effectuer la liste des défauts relevés. Une lettre recommandée, avec avis de réception, sera alors envoyée au promoteur afin d’appliquer la garantie de parfait achèvement.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement, également appelée garantie biennale, est une garantie constructeur immobilier qui couvre les défauts qui apparaissent sur tous les équipements démontables et dissociables d’un logement neuf. Il s’agit donc des équipements qui ne touchent pas aux fondations du bien : portes et fenêtres, robinetteries, cuisine (si l’acquéreur a choisi un modèle proposé par le promoteur), équipements électriques comme les interphones, interrupteurs, radiateurs…

Applicable pendant deux ans, à partie de la date de réception du bien, la garantie biennale couvre toutes les installations du logement neuf en cas de défaut de conformité ou de non-fonctionnement. Ainsi, si l’acquéreur remarque qu’au bout de deux mois de vie au sein du bien, les plaques à induction ou d’autres équipements ne fonctionnent plus, sans qu’il ne les ait endommagés, il peut demander à ce que la garantie de bon fonctionnement soit appliquée. Pour cela, il doit le faire par lettre recommandée, avec accusé, auprès du promoteur, en y précisant tous les désordres relevés. En cas de désaccord ou sans réponse de la part de ce dernier au bout d’un mois, l’acquéreur peut faire valoir en justice sa demande.

La garantie décennale

Quelle garantie constructeur immobilier pour les biens neufs ? Sur les malfaçons qui peuvent compromettre la solidité du logement neuf ou qui peuvent rendre celui-ci inhabitable, l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale qui le couvre pendant dix ans. Ces malfaçons peuvent, par exemple, être un toit non étanche, des fissures importantes ou encore un mauvais fonctionnement de l’électricité. L’acquéreur devra faire part de ces types de désordres au promoteur dès lors qu’il les remarque. Il devra le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également faire appel à un huissier pour constater les dommages afin d’éviter tout litige. Le promoteur, de son côté, devra venir pour constater les dégâts et intervenir au plus vite pour les réparer. Il peut recourir, ou non, aux services d’un professionnel de loi.

Un chantier dans un quartier résidentiel © mosher – Shutterstock

La garantie dommage-ouvrage

La garantie ou assurance construction dommage-ouvrage (DO) dure 10 ans après la livraison du bien immobilier neuf. Cette garantie constructeur immobilier est obligatoirement contractée par les promoteurs avant chaque ouverture de chantier. Elle assure un dédommagement rapide, avant toute recherche de responsabilité, et permet aux propriétaires de se faire rembourser en cas de travaux réalisés dans le cadre de la garantie décennale. Ce type de garantie est transféré de façon automatique aux investisseurs qui pourraient se succéder au cours des 10 années après la livraison du bien immobilier.

L’assurance construction DO permet ainsi une réparation rapide des différentes malfaçons identifiées, et ce, pendant 10 ans (sans attendre une décision de justice). Cette garantie est complémentaire à la garantie de responsabilité décennale des entreprises. Ses conditions d’application sont définies par le législateur. Elle couvre toutes les malfaçons causées par le constructeur et qui compromettent la solidité de l’ouvrage. En revanche, elle ne couvre pas les éléments comme les portes ou les fenêtres. En d’autres termes, elle protège les acquéreurs face aux vices de construction. Cependant, elle ne couvre pas les dommages causés par un incendie ou une catastrophe naturelle (ce genre de risques est couvert par l’assurance habitation). La garantie DO ne couvre pas non plus les dommages esthétiques ou ceux causés par des actes de négligence.

La garantie d’isolation phonique

La garantie d’isolation phonique du logement offre aux propriétaires l’assurance de vivre au calme. Elle protège donc contre les nuisances sonores à travers une isolation phonique de qualité, ce qui constitue un vrai plus pour le confort de vie des résidents.

Un logement neuf doit, en effet, répondre aux exigences minimales requises en termes de protection contre les nuisances sonores. Les acquéreurs bénéficient, à ce titre, d’une garantie d’isolation phonique. Cette dernière s’inscrit dans le cadre de la garante de parfait achèvement. Si, à compter de la date de la livraison du bien, les normes minimales d’isolation acoustique ne sont pas respectées, le propriétaire dispose d’un an pour signaler les défauts au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Des travaux seront donc réalisés pour atteindre le minimum réglementaire et leur coût sera à la charge du promoteur/constructeur.