Pinel VS LMNP : quel dispositif choisir pour un investissement locatif à Toulouse ?

L’investissement locatif est un des plus fiables du marché. D’ailleurs, ce type de placement est classé parmi les préférés des Français, après l’assurance-vie et le livret A. Il séduit par les nombreuses possibilités qu’il offre, comme la durée de location et le choix de la zone où se situe le logement. Pour un investissement dans l’immobilier neuf à Toulouse, deux dispositifs se démarquent : la loi Pinel et la LMNP ou Location en Meublé Non Professionnel. LMNP ou Pinel : lequel choisir ? Voyons de plus près les avantages de chacun de ces dispositifs.

Le dispositif Pinel

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? © Jerome.Romme - shutterstock

Mis en place en 2014 par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, le dispositif Pinel conjugue des objectifs différents dont les plus importants sont :

• Soutenir l’offre locative dans les zones dites tendues (donc, où la demande est plus forte) ;
• Mettre en place des loyers plafonnés afin que les ménages aux revenus modestes aient la possibilité d’avoir un logement décent, respectant toutes les normes en vigueur dans la construction.

La loi Pinel à Toulouse, comme dans toutes les villes françaises éligibles au dispositif, permet aux contribuables de réaliser un investissement dans un bien neuf ou dans un bien ancien réhabilité (sous certaines conditions fixées par décret), tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Les avantages principaux de la loi Pinel

La loi Pinel est exclusivement réservée à l’investissement locatif. La réduction d’impôt Pinel dépend de la durée de location choisie. Pour une durée d’engagement locatif de 6 ans, le propriétaire peut profiter d’une réduction fiscale à hauteur de 12 %. La réduction est de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ? © pickingpok- shutterstock

L’un des plus grands avantages du dispositif réside également dans le fait de pouvoir réaliser jusqu’à deux acquisitions immobilières par an et d’être propriétaire sans apport. En effet, les établissements financiers apprécient ce type de projet soutenu par le gouvernement.

Les investisseurs qui choisissent le dispositif Pinel peuvent louer le bien à leurs ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie de leur foyer fiscal.

Comme la loi Pinel encourage l’investissement dans le neuf, les propriétaires, tout comme les locataires, bénéficient d’un logement de qualité, proposant des prestations en accord avec les besoins modernes, que ce soit en termes de sécurité ou de confort de vie.

Les conditions à respecter pour investir en Pinel

Investir en LMNP ou Pinel ? C’est une question qui revient souvent lorsqu’il s’agit de se lancer dans un projet d’investissement locatif. Chacun de ces dispositifs apporte son lot d’avantages et dispose de ses propres caractéristiques. La loi Pinel, plus attractive que son aînée (la loi Duflot), élargit les conditions d’accès à la réduction d’impôt et aux ayants droit. Pour bénéficier du bonus fiscal Pinel, les critères d’éligibilité sont les suivants :

Les conditions à respecter pour investir en Pinel à Toulouse © Pasuwan - shutterstock

• Acquisition dans le neuf : le Pinel s’applique aux logements neufs achevés ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ainsi, les futurs propriétaires peuvent acheter le bien ou le faire construire par un promoteur. Toutefois, certains biens anciens, notamment ceux refaits à neuf et mis en vente en TVA, peuvent également être éligibles à la loi Pinel.
• Choix d’une durée d’engagement locatif : la loi Pinel étant dédiée à l’investissement locatif, les futurs propriétaires doivent louer le bien à titre de résidence principale des futurs locataires pour une durée minimale de 6 ans. Pour augmenter le taux de réduction d’impôt, les investisseurs peuvent opter pour une durée de mise en location de 9 ou 12 ans.
• Respect du plafond de loyer et du plafond de ressources locataires : l’engagement locatif Pinel est soumis au respect strict des conditions de plafonds de loyer, mais aussi à ceux de revenus annuels des locataires (dont les données font l’objet d’une mise à jour annuelle).

La location en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel s’adresse aux personnes qui résident en France et qui projettent de réaliser un investissement locatif, que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien. Les revenus supplémentaires tirés de la location du bien mis à part, l’investisseur pourra bénéficier d’un avantage fiscal important. Ainsi, investir en LMNP permet non seulement de devenir propriétaire d’un bien, mais aussi de percevoir des revenus locatifs. Ce type de projet permet également de récupérer la TVA dans le cadre d’une acquisition immobilière sur le marché du neuf.

Qu’est-ce que le statut LMNP ? © Srijaroen - shutterstock

Les conditions inhérentes au statut LMNP

Cette niche fiscale, mise en place en 1949, fait partie des dispositifs les plus anciens. Elle allie des objectifs multiples. Toute personne qui paie ses impôts en France peut prétendre au statut LMNP, en respectant les conditions relatives au dispositif :

• Être propriétaire du bien mis en location ;
• Les revenus locatifs perçus doivent impérativement être inférieurs à 23 000 € par an ;
• Le propriétaire ne doit pas être inscrit en tant que LMP ou loueur de meublé professionnel auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ;
• Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéficies industriels et commerciaux).

À titre de rappel, le logement mis en location doit être meublé. La liste des meubles est détaillée de façon précise par le Gouvernement (une table, quelques chaises et un lit ne suffisent pas).

Les avantages offerts par le statut LMNP

Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à se demander s’il faut investir en LMNP ou en Pinel. Après avoir détaillé les avantages de ce dernier, voyons ce que le statut LMNP offre aux personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif à Toulouse.

• Pouvoir investir dans différentes typologies de biens immobiliers anciens ou neufs : résidence étudiante, résidence senior, EHPAD…
• Devenir propriétaire d’un bien immobilier ;
• Percevoir des revenus supplémentaires (grâce aux loyers) ;
• Amortir son bien sur le long terme ;
• Déduire les charges relatives à la gestion du logement, mais aussi des intérêts de son crédit immobilier ;
• Récupérer la TVA à 20 % (sous certaines conditions) ;
• Pouvoir coupler le statut LMNP à d’autres dispositifs comme la loi Censi-Bouvard.

Conclusion : LMNP ou Pinel ? Le bon choix pour s’assurer le meilleur placement

Comment choisir son dispositif pour investir à Toulouse ? © PopTika - shutterstock

LMNP ou Pinel ? À la base, ces deux dispositifs ont le même objectif, celui de permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, en réalisant en même temps de belles économies, grâce notamment à la déduction fiscale. Mais pour s’assurer le meilleur placement pour un investissement locatif à Toulouse, est-ce qu’il vaut mieux investir en LMNP ou en Pinel ?

Si le statut LMNP offre beaucoup plus de liberté, notamment par rapport à la simplicité des démarches, au choix des locataires, du type de bien et de son emplacement, le dispositif Pinel offre quelques plus non négligeables. En plus de pouvoir jouir d’un avantage fiscal qui peut atteindre jusqu’à 21 % de la valeur de l’investissement, les investisseurs en Pinel bénéficient d’autres avantages financiers comme la réduction des frais de notaire dans la construction dans le neuf. En effet, les investisseurs qui font le choix d’acquérir un logement neuf bénéficient d’une réduction importante sur les frais notariés : environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % sur le marché de l’ancien. Rappelons également que certaines charges sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement Pinel : taxe foncière, primes d’assurances, intérêts d’emprunts… Le choix dépendra donc des objectifs de l’investisseur.