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Réaliser un investissement Pinel en SCI : comment ça marche ?

Investir en loi Pinel à Toulouse présente de nombreux avantages. C’est la raison pour laquelle de plus en plus de personnes décident de se lancer sur le marché de l’immobilier. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier neuf à Toulouse dans l’objectif de le louer, sachez que vous pourrez réaliser votre investissement en SCI. Nous vous expliquons les détails de cette démarche dans cet article.

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SCI Pinel – Post-it avec SCI © Jerome.Romme - shutterstock

Comment investir en Pinel en tant que SCI ?

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SCI Pinel – Un homme se renseigne sur ses possibilités d’investissement © gpointstudio - shutterstock

Avant toute chose, il est important de délimiter ce qu’est une SCI (société civile immobilière). Cette dernière est régie par le Code civil et peut être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Les investisseurs auront chacun leur part dans le capital de la société. Ainsi, ils partagent le patrimoine immobilier, les bénéfices, les pertes, mais aussi la gestion des logements. Il faut deux investisseurs (au minimum) pour créer une SCI. Il n’y a cependant pas de limite au nombre maximal d’associés. Contrairement à une SCPI, ou société civile de placement immobilier, qui est un outil d’investissement, la SCI n’a pas de but commercial. Loi Pinel et SCI font bon ménage, mais il est indispensable que la société civile immobilière respecte les conditions fixées par le dispositif : plafonds de ressources, plafonds de loyer, etc.

SCI et Loi Pinel : comment cela fonctionne ?

C’est un point sur lequel il faut insister : le régime Pinel est parfaitement compatible avec un achat en SCI. Sur ce type d’investissement, la réduction d’impôt prévu par le dispositif est appliquée de la même manière que pour un investissement « classique ». La SCI devra acheter un logement neuf et le louer pendant une période de 6, de 9 ou de 12 ans. Les réductions d’impôt dont elle pourra bénéficier dépendront de la durée d’engagement choisie. La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune (ISF). En investissant en Pinel, chaque investisseur d’une société civile immobilière profitera d’une réduction d’impôt sur leur part respective. Cela signifie que les avantages ne concerneront pas l’investissement en entier.

Petit point à préciser : les associés devront obligatoirement conserver leurs parts jusqu’à la fin de la durée d’engagement de location qu’ils ont choisi. Comme tous les titres sont concernés par l’engagement, aucun membre ne pourra vendre ses parts.

Quelles sont les conditions relatives à l’exploitation et au prix du bien immobilier ?

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SCI Pinel – Concept d’investissement immobilier © Andrey_Popov - shutterstock

L’investissement Pinel est très réglementé. Ainsi, si la SCI souhaite acheter un ou plusieurs biens immobiliers en Pinel, elle devra respecter un plafond de 5 500 €/m²/an, dans la limite de 300 000 €. Concernant l’exploitation du logement, le locataire qui y habitera ne peut pas être un associé de la société civile immobilière, d’une part, et d’autre part, il ne doit pas faire partie du même foyer fiscal qu’un des membres de la SCI. Il convient toutefois de préciser que le locataire peut être un membre de la famille d’un des associés, si toutes les autres conditions sont respectées. En fonction de la localisation du bien immobilier, le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources mis en place par le dispositif fiscal. Par ailleurs, la SCI devra s’engager à respecter un plafond de loyer pour les logements qu’elle mettra en location. Nous allons voir les détails de ces conditions dans les lignes suivantes.

Nature du bien immobilier

Tous les types de logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, la SCI devra faire un choix entre l’achat d‘un bien neuf, l’achat et la rénovation d’un bien ancien présentant des caractéristiques de décence précis ou l’achat d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Dans le cas d’un appartement rénové, celui-ci devra être conforme aux normes de performances énergétiques en vigueur (RE2020).

Localisation du bien immobilier

Une des premières conditions du Pinel est la localisation du bien. Pour qu’une société civile immobilière puisse bénéficier des avantages du dispositif, il faut que le logement soit situé dans une des zones éligibles, à savoir la zone A, la zone A bis ou la zone B1. Dernièrement, les biens immobiliers installés dans les communes ayant fait l’objet d’une redynamisation de site de défense peuvent également être éligibles au Pinel.

Exploitation du bien immobilier

Une fois que la SCI a choisi la nature du bien immobilier qui lui convient, elle devra louer le logement nu (non meublé). Une autre condition importante est que le locataire devra l’occuper comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, il faut que le bien soit mît en location au maximum 12 mois après la fin des travaux de rénovation ou après son acquisition. Les locataires devront respecter un plafond de ressources annuel dressé par le ministère des Finances Publiques :

  • Pour une personne seule : 38 377 € pour les zones A et A bis, 31 280 € pour la zone B1 ;
  • Pour un couple : 57 357 € pour les zones A et A bis, 41 772 € pour la zone B1 ;
  • Pour une personne seule, ou un couple, avec un enfant à charge : 68 946 € pour la zone A, 75 188 € pour la zone A bis, 50 233 € pour la zone B1 ;
  • Pour une personne seule, ou un couple, avec deux enfants à charge : 82 586 € pour la zone A, 89 769 € pour la zone A bis, 60 643 € pour la zone B1 ;
  • Pour une personne seule, ou un couple, avec trois enfants à charge : 97 766 € pour la zone A, 106 807 € pour la zone A bis, 71 340 € pour la zone B1 ;
  • Pour une personne seule, ou un couple, avec quatre enfants à charge : 110 017 € pour la zone A, 120 186 € pour la zone A bis, 80 399 € pour la zone B1 ;
  • Pour chaque enfant à charge supplémentaire à partir du cinquième enfant : 12 258 € pour la zone A, 13 390 € pour la zone A bis et 8 969 € pour la zone B1.

La SCI sera également soumise à un plafond de loyer en fonction de la localisation du bien immobilier : 13,04 €/m² pour la zone A, 17,55 € pour la zone A bis et 10,51 € pour la zone B1.

Les critères d’éligibilité d’une SCI en Pinel

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SCI Pinel – Calcul plafonds éligibilité investissement immobilier © 89stocker - shutterstock

Les réductions d’impôt du dispositif Pinel sont de 12 % pour un investissement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Pour en bénéficier, la SCI devra répondre à certains critères d’éligibilité. Premièrement, la société devra être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Il est important de préciser que lors de la création d’une société civile immobilière, l’impôt sur le revenu est appliqué par défaut. Il faudra donc veiller à ce que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Deuxièmement, les durées d’engagement de loyer doivent être respectées par tous les associés, comme nous l’avons précisé un peu plus tôt. Si un associé décide de céder ses parts avant la fin de l’engagement, la réduction d’impôt ne pourra plus être accordée. Pour profiter du dispositif Pinel en SCI, il faudra préparer une déclaration fiscale Pinel. Certains documents devront aussi être préparés, comme le bail du locataire actuel ou encore l’attestation de déclaration de fin des travaux. Ces documents vous serviront lors d’un contrôle de l’administration fiscale portant sur la vérification de l’éligibilité de la SCI au Pinel.

Le 20 - 04 - 2022

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