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Investir en Pinel ou LMNP à Toulouse : lequel choisir en 2022 ?

Investir dans l’immobilier demande beaucoup de réflexion, notamment sur le choix du dispositif à privilégier. En France, le gouvernement a mis en place différentes possibilités pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif à l'instar de la loi Pinel et du statut LMNP.

À Toulouse, les investisseurs sont de plus en plus de nombreux à se tourner vers les avantages l'immobilier neuf. En achetant un logement neuf à Toulouse dans l’objectif de le louer, un investisseur peut alléger sa fiscalité tout en touchant des rentes locatives régulières. Quel dispositif choisir à Toulouse et comment fonctionnent-ils ? Nous vous donnons quelques pistes dans cet article.

shutterstock_466112603 (1).jpg LMNP ou Pinel - Investir en Pinel ou LMNP à Toulouse © Nevskii Dmitrii

Pinel ou LMNP : lequel choisir ?

L’investissement immobilier reste une valeur refuge même en temps de crise, notamment grâce à la baisse continuelle des taux bancaires et de la rémunération des épargnes. Parmi les dispositifs les plus utilisés, la loi Pinel et le statut LMNP font figures de proue. Si ils permettent tous deux d'enrichir son patrimoine immobilier et de profiter de certains avantages fiscaux, ils ont chacun leurs spéficités et conditions.

Dans les grandes lignes, la loi Pinel permet aux contribuables de profiter d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en fonction de la durée de l'engagement locatif. Pour ce faire, le bien doit se situer en zone éligible Pinel et être loué nu à loyer plafonné. Les locataires sont eux aussi soumis à des plafonds de ressources. Chaque zone détient des plafonds différents, selon le niveau de tension immobilière.

Le LMNP (location meublée non professionnel), est quant à lui un statut fiscal. Il contraint le bailleur à louer son bien meublé et lui permet de profiter d'un abattement forfaitaire ou de pouvoir amortir la valeur du bien, selon le régime fiscal choisi.

Les avantages offerts par ces deux dispositifs ne sont pourtant pas les mêmes. C’est la raison pour laquelle il convient de bien étudier son cas et réviser ses objectifs avant de valider son choix.

Les avantages du dispositif Pinel à Toulouse

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LMNP ou Pinel - Quels sont les avantages du dispositif Pinel à Toulouse © Krisana Antharith

La loi Pinel a été créée en 2014. Elle permet aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf, de louer le logement en contrepartie d’une réduction fiscale. Son principal objectif est d’encourager l’investissement et la construction dans le neuf, surtout dans les zones où la demande locative est la plus forte, comme à Toulouse. Le dispositif a été reconduit jusqu'en 2024 et peut permettre de réduire ses impôts jusqu'à 63 000 €. En plus de l'avantage fiscal, un investissement en loi Pinel permet de percevoir un revenu supplémentaire grâce aux loyers.

Choix de la durée d’engagement

Avec le dispositif Pinel, l’investisseur peut choisir la durée de son engagement locatif. Ainsi, il pourra opter entre 6, 9 ou 12 ans, pour une réduction d’impôt respective de 12 %, de 18 % ou de 21 % jusqu'au 31 décembre 2022. Il est important de préciser que le choix de cette durée peut être prorogé de 3 années supplémentaires pour un engagement choisi de 6 ou 9 ans.

Des charges déductibles

Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire ayant opté pour le dispositif Pinel : les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurances ainsi que les frais salariaux du gardien d’immeuble ou du concierge.

Des économies conséquentes

L’économie réalisée grâce à la loi Pinel peut atteindre les 63 000 €. Les investisseurs ont aussi le droit de louer leur logement à un membre de leur famille (descendant ou ascendant), contrairement à la loi Duflot.

Plusieurs options possibles après l’engagement en Pinel

Une fois la durée d’engagement arrivée à son terme, les propriétaires ont trois options qui s’offrent à eux. La première est de continuer à louer leur bien qui ne sera plus soumis aux plafonds du dispositif. La deuxième est d’utiliser le logement en tant que résidence principale ou secondaire, donc à titre privé. La troisième est de revendre le bien immobilier pour en récupérer une plus-value.

Les avantages du statut LMNP à Toulouse

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LMNP ou Pinel - Quels sont les avantages du statut LMNP à Toulouse © Archi_Viz

Entré en vigueur en 1949, le statut LMNP est l'une des plus anciennes niches fiscales françaises. Cette solution est destinée principalement aux investisseurs souhaitant préparer leur retraite. Il faut toutefois préciser qu’elle est ouverte à tous les contribuables.

Point important à souligner : l’investissement en LMNP est un engagement sur le long terme. Cela signifie que vous ne pouvez pas penser à une revente dans un futur proche. Avec le temps, votre bien sera mieux valorisé.

Des revenus locatifs dans la catégorie BIC

En investissant en LMNP, le propriétaire pourra louer un ou plusieurs logements meublés. Les revenus qu’il obtiendra iront dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en termes d’impôt. Une autre différence de taille entre le LMNP et le Pinel, c’est que le statut LMNP peut aussi bien s’appliquer dans le neuf que dans l’ancien. Si vos recettes locatives ne dépassent pas les 23 000 € par an, le statut LMNP pourra s’appliquer d’office. C’est la même chose si les recettes représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Les avantages du bailleur en LMNP

Le bailleur bénéficiera de nombreux avantages avec le statut LMNP dont la possibilité de choisir son régime fiscal, en optant pour le micro-BIC ou le régime réel. L'investisseur peut aussi cumuler le statut avec le dispositif Censi-Bouvard en investissant dans un bien meublé en résidence de services.

Par ailleurs, le bailleur pourra récupérer la TVA sur le prix de vente du bien. Précisons que les biens qui sont situés en résidence de service sont toutes exonérés de taxes. Avec le statut LMNP, le bailleur pourra amortir son bien à la revente, ce qui facilitera la transaction. Dans le cadre d’une résidence de services, il n’y aura pas de frais d’agence, puisque c’est le bailleur commercial qui est en charge de la gestion locative.

Quel dispositif choisir pour investir à Toulouse ?

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LMNP ou Pinel - Quels dispositif d'investissement locatif privilégier à Toulouse © Watchara Ritjan

Le choix du dispositif dépendra de différents facteurs, il ne faut donc pas prendre de décision à la hâte. Avant de valider votre choix, vous devrez impérativement tenir compte de vos objectifs de rendement.

Si le statut LMNP peut permettre d'investir aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, il est aussi plus contraignant et ne permet pas de revendre rapidement son bien.

La décision finale concernant le choix entre le Pinel et le LMNP dépendra de votre projet, aussi bien patrimonial que personnel.

Le 04 - 03 - 2022

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La loi Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, vous permet d’acquérir un logement neuf - appartement ou maison - sans effort d’épargne grâce à la réduction fiscale et aux loyers perçus mensuellement.

Faire le choix du marché du neuf vous donne également accès à des avantages inexistants dans l’ancien : obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), réduction des frais de notaires et de la TVA, exonération de la taxe foncière. La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition le plus sécurisé d’Europe, en raison des garanties qui la caractérisent : décennale, biennale, parfait achèvement, dommages ouvrages etc.