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La vente de logements neufs recommence timidement son ascension mais peine à retrouver son niveau d’avant crise sanitaire. Récemment, le Ministère du Logement a publié une étude dans laquelle se trouvaient les chiffres pour l’année 2021. Pour l’immobilier neuf à Toulouse comme pour le reste de l’Hexagone, le bilan est sévère et reste bien en-dessous des années précédentes. Le marché dans les zones tendues est sans surprise celui qui est le plus touché par cette situation. Nous faisons le point.
Une baisse des ventes à hauteur de 8,8 % par rapport à 2019
Les chiffres de ventes dans l’immobilier ont récemment été publiés. Pour l’année 2021, on compte 104 477 logements neufs commercialisés. Par rapport à l’année 2020, c’est une hausse et pas des moindres de 21 %. En revanche, si l’on compare ces mêmes chiffres par rapport à 2019, le constat est bien différent. Selon les données du Ministère du Logement, la baisse des ventes est de 8,8 %. Sans prendre en compte les annulations, la tendance se poursuit également en ce qui concerne les réservations. En 2021, il y a eu 116 714 réservations, soit 15 % de plus qu’en 2020 mais 11 % en-dessous des chiffres de l’année 2019.
Un niveau encore bas dans les zones tendues
Vente logement neuf toulouse – Les villes tendues comme Toulouse ne parviennent pas à retrouver leur niveau d’avant-crise © FredP – Shutterstock
Là où les mises en vente et les réservations n’ont pas encore retrouvé leur niveau d’avant-crise, c’est dans les zones les plus tendues. On parle ici des villes abritant plus de 250 000 habitants, comme Toulouse qui en compte près d’un demi-million.
Les villes moyennes comptant entre 50 000 et 250 000 habitants n’ont pas subi les mêmes conséquences de la crise sanitaire. À la différence des grandes métropoles, ces communes moyennes ont été assaillies de nouveaux arrivants. Ainsi, les chiffres de ventes immobilières ont largement dépassé ceux de 2019. Il en est de même pour le reste du territoire. Le ministère a précisé que dans ces zones, « la promotion immobilière a été moins impactée par la crise que dans les zones tendues ».
Une hausse des ventes des grands appartements
Au quatrième trimestre 2021, les biens immobiliers d’une grande superficie ont fait l’objet d’une importante demande. On parle ici des appartements de plus de 4 pièces et des maisons familiales proposant plus de 5 pièces. 27 000 appartements ont été réservés, soit 730 de plus qu’au dernier trimestre de 2020 et une hausse de + 10,3 % pour les appartements de plus de 4 pièces.
Une progression des prix des maisons individuelles
Les prix moyens sur le marché de l’immobilier en France ont augmenté, notamment pour les maisons individuelles. Les coûts de ces dernières ont connu une hausse de 13,1 % par rapport à 2020 au quatrième trimestre, avec des prix moyens tournants autour de 339 000 €. En ce qui concerne les appartements, le ministère a aussi remarqué une hausse de 4,7 % par rapport à 2020. Le prix moyen de vente était de 4 500 € par mètre carré. La hausse était d’autant plus importante pour les appartements de deux pièces, allant jusqu’à 5,8 %.
Selon les experts, les prix de l’immobilier devraient connaître une hausse graduelle dans les prochains mois, notamment à cause de la rentrée en vigueur de la RE2020 (nouvelles normes environnementales) au début de cette année.
Quelles perspectives pour cette année ?
Vente logement neuf toulouse – Comment se portera le secteur de la construction en 2022 ? © Andrey_Popov – Shutterstock
Le nombre de ventes de logements neufs a commencé à remonter en fin d’année, mais il reste beaucoup de travail à fournir pour le Ministère du Logement. Interrogée récemment sur l'avenir de l’immobilier et de la construction, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a déclaré qu’il y a actuellement deux défis à relever pour 2022 : l’accès au logement abordable et l’amélioration de la qualité de vie au sein des logements.
Pour le premier challenge, l’axe d’amélioration du ministère est de mobiliser tous les outils, à l’image du dispositif “Louer Abordable”. L’objectif, ici, est de permettre aux classes moyennes de se loger, aussi bien en accession à la propriété qu’en locatif.
Le deuxième défi du ministère concerne l’amélioration de la qualité des logements à travers le dispositif « Ma Prime Renov », pour améliorer la qualité environnementale des logements existants, et par le biais d’un grand chantier orienté vers l’adaptation au vieillissement des logements.
Une hausse de production en 2022 ?
Depuis quelques mois, les élus locaux et nationaux œuvrent à la tache afin de relancer la production de logements neufs. Avec tous les chantiers en cours et les permis de construire accordés, 2022 devrait être une belle l’année pour l’immobilier neuf. D’ailleurs, la FFB (Fédération Française du Bâtiment) estime que le nombre de logements construits a augmenté de 7,3 %, un pourcentage réparti comme suit : 10,3 % dans l’individuel et 3,6 % dans le collectif. En suivant cette lancée, cette augmentation devrait dépasser le niveau de 2019 de 1,1 %. Cependant, il est important de garder les pieds sur terre, les signaux ne sont pas encore tous au vert. Cette année, les professionnels du bâtiment s’attendent déjà à une baisse des autorisations, à hauteur de 8 %, ce qui pourrait peser lourdement sur les activités de 2023.
Ce déclin n’est pas très surprenant, au vu de nombreux facteurs. Les surcoûts liés à l’application de la RE2020 sont estimés entre 5 et 10 % du prix de la construction. Rappelons que cette nouvelle règlementation a pour objectif de verdir la consommation d’énergie et de réduire significativement les émissions de gaz à effet de serre.
La demande pourrait également baisser à cause du durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers mis en place sur les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Les maires dans les zones denses vont aussi faire face à une éventuelle difficulté d’obtention des permis de construire pour les logements collectifs.
Un ralentissement de la production à cause d’une crise de matériaux
Vente logement neuf toulouse – Quels sont les impacts de la pénurie de matériaux sur la construction de logements neufs ? © sculpies – Shutterstock
La reprise du marché de l’immobilier est d’autant plus dure à cause de la pénurie de matériaux. Cette dernière met un frein à la production de nouveaux logements depuis déjà plusieurs mois. La tendance à la hausse des prix des matériels et des matériaux, ainsi que les différents problèmes d’approvisionnement pourraient encore subsister jusqu’à la fin du premier semestre de cette année. Ces paramètres ont un impact conséquent sur les coûts de construction et les professionnels ont du mal à dresser leurs marges.
Le président de la FFB, Olivier Salleron, a précisé que ces augmentations de coûts ne sont plus supportables pour les entreprises. En général, elles ont une marge de 2 % à 3 %. Les futurs investisseurs doivent donc s’attendre à un choc de prix dans quelques mois sur le marché du logement neuf.
L’entrée en vigueur de la RE2020 aura de lourdes conséquences sur les prix de l’immobilier, surtout ceux des logements individuels. La DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) a réalisé quelques simulations pour mesurer les prix des futures constructions. Pour une maison de plain-pied de 90 m2, avec combles aménagés, il a été calculé que le prix serait de 1 959 € le mètre carré (sans le terrain), si l’on prenait en compte les anciennes normes.
Avec la RE2020, la même maison coûterait 2 025 € le mètre carré, soit une augmentation de 3,4 %. L’évolution globale des prix est pourtant encore difficile à prévoir. D’après les éléments dont on dispose en ce moment, il serait assez raisonnable de pencher pour une hausse éventuelle de 5 % environ, si le prix du foncier ne connaît pas trop de changements.
