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Créé en 2006, le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique est un document de référence qui a pour objectif d’évaluer la consommation énergétique et le taux d’émission de CO2. Il est obligatoire pour les propriétaires de biens immobiliers qui projettent de les vendre ou les louer. De nouveaux décrets qui ont pour but de mettre en place un nouveau DPE sont entrés en vigueur le 1er juillet, dans le cadre de la loi ELAN de 2028. Ainsi, le diagnostic obligatoire évolue pour les maisons et les appartements neufs à Toulouse, ou dans n’importe quelle ville française, qui sont en vente ou en location. Quels sont alors les impacts de ce changement pour les propriétaires, qu’ils soient bailleurs, vendeurs ou acheteurs ?
Illustration représentant le concept d'efficacité énergétique © NicoElNino – Shutterstock
Qu’est-ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet à l’acquéreur ou locataire de connaître la performance énergétique de son futur logement. Valable dix ans, ce bilan doit être réalisé par un professionnel certifié, après étude des caractéristiques du logement : mode de chauffage, isolation, matériaux de construction… Ce professionnel attribuera ensuite une note à chaque bien, en prenant en compte sa consommation. Les notes vont de « A » (pour les logements les plus économes et écologiques) à « G » (pour les habitations très énergivores). Cette évaluation doit apparaître dans le contrat de bail, sur les annonces immobilières ou encore dans l’acte de vente. Plus de 8 000 professionnels disposent d’un certificat pour réaliser un DPE. La réalisation de ce type de diagnostic coûte entre 100 et 250 euros, selon l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).
L’ancien DPE qui reposait sur une méthode de calcul contestable bénéficiait d’une confiance relative auprès des Français. Il prenait, par exemple, en compte la date de la réalisation du logement et les factures énergétiques, des factures qui dépendent aussi bien des habitudes des occupants du logement que de l’occupation récente de celui-ci. Des logements identiques pouvaient alors obtenir des étiquettes différentes et ceux qui ne disposaient pas de facture énergétique (soit près de 20 % des DPE réalisés) pouvaient même bénéficier d’une étiquette vierge.
Concept d'efficacité énergétique © sdecoret – Shutterstock
Les nouveautés
Un document plus lisible
Le nouveau DPE sera plus lisible pour une meilleure compréhension des usagers. La refonte de ce diagnostic permettra donc d’afficher sur la page de garde toutes les informations importantes, tout en mentionnant la performance énergétique du logement. Les critères et la méthodologie de calcul ont été revus. Dorénavant, seuls les critères physiques du bien seront pris en compte : qualité de l’isolation, système de chauffage, type de fenêtres, bâti… Les nouveaux propriétaires ou nouveaux locataires pourront également voir sur la page de garde l’étiquette climat. Cette dernière permet de connaître les émissions de gaz à effet de serre du bien immobilier.
Des informations supplémentaires pourront aussi être présentées dans le document, à l’instar de la qualité de l’isolation du logement ou encore des recommandations par rapport à des travaux de rénovation à réaliser, avec une estimation de leur coût. Il faut également noter qu’à partir du 1er janvier 2022, les annonces immobilières devront mentionner l’étiquette énergétique, l’étiquette climat, mais aussi l’estimation de la facture concernant les éventuels travaux.
Un nouveau mode de calcul
Dans la nouvelle version du DPE, la méthode sur facture va disparaître et seule la méthode 3CL sera maintenue. Cette dernière connaît une légère évolution avec le nouveau DPE. Elle prend, notamment, en compte la consommation d’énergie liée aux cinq usages énergétiques du logement :
- le chauffage
- l’eau chaude sanitaire
- les auxiliaires (VMC, chauffage…)
- la climatisation
- l’éclairage
Les nouveaux DPE seront calculés comme suit :
- Classe énergétique A : moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique B : de 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique C : de 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique D : de 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique E : de 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique F : de 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
- Classe énergétique G : plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an
Seulement 25 % des diagnostics de performance énergétique analysés avant la refonte de la réforme ont été réalisés en suivant la nouvelle méthode de calcul. 57 % ont, en effet, été réalisés avec d’autres méthodes comme les factures ou encore les Th-BCE. 18 % sont des logements non classés en raison de l’absence de factures, donc avec des DPE vierges. Ainsi, 75 % des DPE, au total, ont été réalisés différemment, donc avec d’autres résultats. Avec le nouveau mode de calcul 3 CL, 60 % des logements qui sont classés C actuellement le resteront, selon le ministère de la Transition écologique. 40 % d’entre eux seront reclassés B ou D.
Des contraintes imposées aux propriétaires de biens mal classés
Pour conclure la vente d’un bien immobilier ou pour la location d’un logement jusqu’au 31 décembre 2024, les DPE effectués avant le 1er juillet peuvent être utilisés. Cependant, dès le 1er janvier 2025, seuls les nouveaux diagnostics seront valides. Par ailleurs, les DPE réalisés sont opposables depuis le 1er juillet 2021. Les propriétaires bailleurs ou les vendeurs d’un logement pourront alors être poursuivis en justice si des informations incorrectes sont communiquées au locataire ou à l’acquéreur. Seules les recommandations concernant les différents travaux à réaliser conservent une valeur indicative et ne peuvent donc pas être contestées devant la justice. Les nouveautés apportent donc à l’outil un caractère opposable, mais également environnemental, étant donné qu’en plus de la performance énergétique, le nouveau DPE tient compte des émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Bon nombre d’acteurs considèrent cette réforme comme indispensable et plutôt équilibrée. L’opposabilité du DPE donne à chacun le droit de demander réparation en cas de manquement aux obligations de la part du professionnel qui a réalisé le diagnostic ou du vendeur/locataire.
Des contraintes seront bientôt imposées aux propriétaires bailleurs pour qu’ils ne proposent pas à la location des logements classés F ou G. Les biens classés G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2025. Et dès le 1er janvier 2028, cette interdiction touchera également les logements classés F.
Est-il possible d’utiliser le DPE d’un immeuble pour un appartement ?
À partir de 2024, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif devrait être rendue obligatoire, notamment pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été déposé en janvier 2013. Pour les immeubles d’habitation qui sont équipés d’une climatisation collective ou d’une installation de chauffage collectif, un DPE collectif est déjà obligatoire depuis 2017.
Il ne sera donc pas possible d’utiliser le DPE d’un bâtiment à usage d’habitation pour un appartement. Toutefois, un DPE d’un logement peut être facilement réalisé à partir du diagnostic d’un immeuble. En ce qui concerne les immeubles avec chauffage collectif, un DPE d’immeuble, sur la base d’un échantillon, et une extrapolation au niveau de l’appartement devront être effectués afin de qualifier celui-ci de logement. Pour cela, seront prises en compte les surfaces de déperdition et les orientations de chaque logement.
