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Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse traverse une période difficile. En effet, après une année 2020 plutôt catastrophique, avec la crise sanitaire qui vient rendre la situation encore plus compliquée, le premier semestre de l’année 2021 était loin d’être rose. D’après le président de l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, Jean-Philippe Jarno, le marché de l’immobilier neuf est limité par l’offre, et non par la demande. « On n’a pas moins d’investisseurs, on n’a juste rien à leur vendre », souligne-t-il.
Résidence récente avec balcons végétalisés à Toulouse ©Mikalai Kachanovich - Shuttertsock
Toulouse : la pénurie de l’offre guette le marché du logement neuf
La situation du marché de l’immobilier neuf à Toulouse prend une tournure inquiétante. Depuis 2021, l’immobilier à Toulouse, et presque partout en France, tourne au ralenti à cause, entre autres, des restrictions imposées par la crise sanitaire. Le début de l’année 2021 a été également difficile pour les promoteurs immobiliers toulousains, notamment par rapport aux biens neufs qui se raréfient. Le secteur du neuf traverserait même une dépression historique selon les professionnels étant donné que les ventes ont chuté de près d’un quart par rapport aux années précédentes.
Des chiffres alarmants
D’après les promoteurs et les experts de la chaîne de la construction dans l’agglomération toulousaine, cette pénurie de l’offre encore plus prononcée est due à une faible délivrance des permis de construire. Et selon Stéphane Aubay, président de Green City, la Covid-19 n’en est pas l’unique cause. « Cela fait sept trimestres consécutifs que nous constations une diminution des mises en vente », ajoute Jean-Philippe Jarno.
La crise sanitaire et le confinement, associés au contexte électoral, n’ont fait qu’accélérer cette pénurie. Les chiffres dévoilés par l’ObserveR montrent clairement l’état de santé du marché de l’immobilier neuf à Toulouse : sur l’ensemble de l’aire urbaine de Toulouse, au cours du premier semestre 2021, un peu plus de 2 350 logements ont été mis en vente (-37 % comparé à 2019 et 11 % de moins qu’en 2020). Le président de l’ObserveR affirme que « la situation est compliquée et n’arrive pas à se débloquer ». Le marché reste très dynamique en termes de demandes, mais par rapport aux offres, il suit une pente déclinante.
Une baisse des transactions et un faible niveau de stock
Cette chute de l’offre sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse est inévitablement accompagnée d’une baisse des transactions (de 36 %) dans l’aire urbaine de Toulouse. En 2020, 5 818 biens neufs y ont été vendus. Par ailleurs, le faible niveau de stock a été accentué par le manque de renouvellement de l’offre, avec seulement 4 693 logements disponibles en fin d’année. Les acteurs dans le secteur assurent que les investisseurs sont bien présents (ceux-ci représentent encore 62 % des clients), mais l’offre disponible ne permet pas de répondre à la demande qui est toujours aussi grandissante.
De moins en moins d’offres pour les petits logements
L’inadéquation de l’offre en matière de typologies de biens constitue également une autre difficulté du marché de l’immobilier neuf toulousain. Le stock de petits logements continue, en effet, de baisser. Les studios et les deux pièces, par exemple, ne représentent que 24 %, contre 47 % pour les appartements qui comportent trois pièces. Cette situation ne permet donc pas de satisfaire les demandes des clients qui disposent d’un budget limité.
Studio moderne avec lit canapé et table à manger ©Alexxxey - Shutterstock
Les conséquences de cette tension immobilière
Le bilan du premier semestre 2021 pour le marché du logement neuf à Toulouse montre que les mises en vente sont toujours en baisse. Et ce n’est pas près de s’arrêter. Bien que la pandémie et le confinement aient provoqué de lourds effets dans presque tous les domaines d’activité, ils ont surtout accéléré la dépression immobilière. En effet, sur le plan structurel, le marché fait face à une réelle diminution des logements neufs mis en vente. Et sur les logements disponibles, des acheteurs évoquent l’absence de logements qui correspondent à leurs attentes.
La première conséquence de cette pénurie de l’offre est bien évidemment la hausse des prix des biens immobiliers neufs. Le constat est identique à Toulouse où le prix moyen du mètre carré atteint, aujourd’hui, les 4 280 €. Par rapport à l’année 2020, les prix sont donc en hausse de 2,6 %. Jean-Philippe Jarno constate que « ces nouvelles hausses viennent encore rogner les capacités d’investissement des primoaccédants ».
L’écart entre l’offre et la demande atteint des sommets historiques, en particulier dans les grandes métropoles comme Toulouse. Mais malgré la pénurie de l’offre, la concurrence est de plus en plus féroce sur le marché de l’immobilier. De plus en plus de Français réalisent que c’est le moment d’acquérir un bien, notamment en raison des taux d’intérêt qui restent très attractifs.
Cependant, cette soif d’acquisition est en contradiction avec les prix qui, ces dernières années, ont connu une hausse importante, et donc ne conviennent plus à la majorité des particuliers, mais aussi de certains investisseurs. De nombreux ménages jugent que les prix sont inaccessibles, voire irréalistes. Si la période idéale pour acheter un logement se réalise lorsque les prix sont au plus bas, il n’est pas évident de connaître cet intervalle à l’avance.
Des solutions pour remédier à la crise immobilière toulousaine
Délivrer plus de permis de construire
Ensemble de documents et plans pour le dépôt d’un permis de construire ©Gearstd - Shutterstock
Les promoteurs qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier neuf à Toulouse tirent la sonnette d’alarme. Jean-Philippe Jarno insiste sur le fait qu’il est urgent de « provoquer un choc de l’offre », sinon la situation de certaines entreprises dans le secteur du bâtiment risquerait de devenir encore plus compliquée. D’après cet expert, même si les résidents ne désirent pas voir de nouveaux bâtiments dans leur quartier, les gens ont besoin de se loger : « les gens veulent le métro à côté de chez eux, mais pas les immeubles qui vont avec ».
Les élus doivent ainsi délivrer davantage de permis de construire pour éviter la hausse des prix, mais aussi pour satisfaire les demandes de logements qui ne cessent de grimper. Le président de l’ObserveR rappelle qu’une opération immobilière dure en moyenne deux ans, de l’achat du terrain à la livraison du bien.
13,5 millions d’euros pour soutenir la construction
Concernant le logement, en 2020, 45 000 demandes ont été mises en attente en Haute-Garonne. Ce chiffre déjà alarmant pourrait encore augmenter dans les prochaines années. D’après les services de Toulouse Métropole, 55 000 demandes pourraient ne pas être satisfaites en 2025.
Face à cette situation, dans un communiqué de presse, les services de Toulouse Métropole estiment qu’il est primordial de construire des logements sociaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle Toulouse Métropole Habitat (le bailleur public de Toulouse Métropole) projette de se lancer dans la production de 800 logements sociaux par an, entre 2022 et 2026 (donc, 3 200 logements en 4 ans).
La souscription de 13,5 millions d’euros de titres participatifs permettra ainsi à la métropole toulousaine de réhabiliter 80 % de son parc immobilier, d’ici 2030. Ce projet constitue l’une des plus grandes ambitions de la Métropole. Le président de Toulouse Métropole et maire de la ville, Jean-Luc Moudenc, déclare que « des milliers de familles supplémentaires vont pouvoir se loger dans d’excellentes conditions grâce à ce soutien renforcé de Toulouse Métropole auprès de son bailleur social ».
