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Bien que le marché de l’immobilier neuf à Toulouse soit dynamique, les acteurs locaux de la promotion immobilière se montrent inquiets face au risque grandissant de pénurie de logements et de foncier. L’offre est largement inférieure à la demande et les premiers touchés par cette situation sont les primo-accédants. Un état de fait qui conduit inévitablement à une hausse des prix. Les détails dans cet article.
Un recul inquiétant des ventes de logements neufs à Toulouse
Immobilier neuf Toulouse - Vue sur la Garonne et le Dôme de la Grave © Anibal Trejo – Shutterstock
L’année 2021 était assez délicate pour le marché de l’immobilier neuf à Toulouse qui a été mis à mal pendant la pandémie. Les promoteurs immobiliers se retrouvent depuis plusieurs mois au pied du mur, sans aucune solution d’amélioration pour le secteur. Selon les chiffres présentés par l’Observer, l’immobilier neuf dans la Ville Rose en 2021 était encore en retrait par rapport au niveau d’avant crise.
Un niveau de mise en vente très bas
Pour rappel, l’offre immobilière a déjà connu une crise en 2019, aujourd’hui, cela se confirme. L’année dernière, seulement 4 351 logements ont été mis en vente au niveau de l’aire urbaine de Toulouse. Un chiffre inquiétant, puisqu’il est 5 % moins élevé que celui de 2020 et 39 % moins élevé qu’en 2019. À l’époque, les ventes dépassaient facilement les 7 000 logements neufs commercialisés. L’Observer a précisé qu’il s’agissait du niveau le plus bas atteint depuis 2009.
Un stock de moins de 3 800 logements
La pénurie touche principalement l’aire urbaine toulousaine. Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer, a annoncé qu’au premier trimestre 2021, les mises en vente étaient de 1 500, contre 900 au second trimestre pour arriver à 700 au troisième trimestre. Ainsi, 3 189 logements ont été mis en vente au total sur 9 mois, dont 1 193 sur Toulouse. Un constat grave, puisqu’en 2017, les chiffres étaient deux fois plus importants sur la même période.
Des tensions sur le stock se sont alors naturellement créées. Dans l’aire urbaine toulousaine, les chiffres de logements neuf en vente n'ont jamais été aussi bas avec 3 800 commercialisations. Force est de constater que sur une période d’un an, le stock s’est vu vidé de 1 100 logements. Un tel niveau n’a plus été recensé depuis 2010. La pénurie s'est donc installée, à cause d’un faible renouvellement de l’offre dans le contexte instable et d’un marché demandeur.
Les prix continuent de grimper
Immobilier neuf Toulouse – Les prix de l’immobilier à Toulouse s’envolent © TaniaKitura – Shutterstock
Les stocks de logements neufs sont en train de fondre à Toulouse et les prix poursuivent leur flambée. Cette situation est principalement causée par le ralentissement du nombre de projets et la rareté foncière. La crise immobilière a bien évidemment été renforcée par les facteurs aggravants liés au Covid-19, comme les confinements à répétition et la période électorale.
Les prix sont sur une montée inévitable, face à une demande soutenue, un stock très faible et diverses contraintes de construction. La barre symbolique des 4 000 € le mètre carré est désormais franchie. Les experts ont remarqué une augmentation de 3 % sur les 12 derniers mois, avec des prix qui atteignent facilement les 4 350 € par mètre carré à Toulouse (collectif, hors stationnement, logement libre TVA pleine).
Pour se faire une idée de l’ampleur de cette flambée des prix, rappelons qu’en 2010, le mètre carré avoisinait les 3 080 €. Par ailleurs, l’annulation du PLUiH (Plan local d’urbanisme intercommunal habitat) n’aide pas à l’amélioration de la situation.
De nombreux facteurs pourraient contribuer à la hausse inexorable des prix dans les prochains mois, comme l’augmentation des coûts de construction. Le président de la FPI pointe du doigt une hausse de l’ordre de 10 % en 2021 et jusqu’à 50 % sur une durée de 5 ans. Ces chiffres s’expliquent par la hausse des prix des différents matériaux et fournitures ainsi que par l’entrée en vigueur des nouvelles mesures et normes, à l’instar de la RE2020 ou encore de l’objectif de zéro artificialisation nette (dans le cadre de la loi climat). Selon les premières estimations, l’impact du respect de ces normes sur les nouvelles constructions serait de 7 à 10 % en 2023.
Une intervention de la part des élus
Une prise de conscience a récemment été constatée de la part des élus. En effet, Toulouse Métropole a adopté un « pacte métropolitain pour l’habitat ». Ce dernier précise clairement la répartition et le volume des objectifs de production de logements, sans le PLUiH. L’objectif est de construire 7 000 logements chaque année. Ce chiffre est le même que celui du plan local d’urbanisme intercommunal habitat de 2019. Il est cependant important de souligner qu’un pacte n’engage en rien les maires des communes de Toulouse Métropole, mais c’est déjà un bon début.
D’un autre côté, le volume annoncé n’est pas encore suffisant, il faudra attendre de savoir si le chiffre indiqué comprend uniquement les permis de construire ou si le début des travaux est également à prendre en compte. Notons que les recours contre les projets immobiliers sont de plus en plus nombreux. Actuellement, un peu plus du quart des programmes font l’objet d’un recours. De ce fait, si le nombre annoncé comprend ces types de programmes, 5 500 logements neufs devraient être livrés.
Une demande en hausse pour les résidences principales
Bien que les investisseurs soient majoritaires en ce qui concerne les acquisitions (57 %), la demande en résidence principale est actuellement en hausse. Cela s’explique, notamment, par la présence des différentes aides à l’accession. L’Observer a souligné que la faible alimentation du marché limite le nombre des acquisitions, étant donné que les offres pour les appartements d’une et deux pièces sont toujours réduites. On constate alors une bonne tenue des ventes, contre un recul important de l’offre dans la majorité des régions de France, notamment à Toulouse.
Quelles perspectives pour 2022 ?
Immobilier neuf Toulouse – Quelles sont les perspectives pour l’immobilier neuf à Toulouse en 2022 ? © Kovalov Anatolii – Shutterstock
Les promoteurs immobiliers sont assez inquiets par rapport à la situation de crise actuelle. Ils expliquent que pour le moment, aucun signal ne permet d’espérer une relance des permis de construire. Il faut savoir qu’il faut beaucoup de temps entre le repérage du terrain et l’obtention du permis. En règle générale, il faut un délai d’un an et demi entre ces deux étapes. Aucune amélioration n’est alors à espérer avant 2023. Pour remonter la pente, il sera nécessaire de doubler le nombre de logements à vendre, ce qui pourrait prendre encore quelques années. De ce fait, la crise vécue par le monde de la construction pourrait durer un certain moment.
Toulouse ne subira pas d’encadrement de loyers
Le ministère du Logement a récemment étendu son dispositif d’encadrement des loyers, comme il était prévu dans le cadre de la loi Elan 2018. Désormais, les villes de Lyon, Montpellier et Bordeaux sont soumises à cet encadrement. Toulouse n’est pas dans la liste des grandes métropoles risquant cette limitation des loyers. Le président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) Toulouse Occitanie, Stéphane Aubay, a expliqué qu’en ce moment, les loyers dans la Ville Rose font encore partie des moins chers en France. Ce qui n’est pas le cas à Montpellier où les loyers ont atteint des sommets. À Toulouse, on n’a pas encore assisté à de réelles envolées des prix. D’ailleurs, comme le loyer y est déjà encadré par le dispositif Pinel, il n’est pas nécessaire d’engager des mesures supplémentaires.
