Le Pinel à Toulouse évolue

Toujours en tête des classements, la Ville Rose est l’une des métropoles les plus attractives de l’Hexagone. En effet, elle fait partie des communes qui enregistrent la plus forte augmentation de population, avec plus de 10 000 nouveaux arrivants chaque année. Et elle n’est pas près de s’arrêter ! De nombreux projets urbains sont en cours afin de séduire davantage les familles et les actifs. Il n’est donc pas étonnant de voir les programmes immobiliers se multiplier dans la ville. Avec les demandes locatives qui explosent, elle est sans nul doute LA ville pour investir en loi Pinel. Faisons le point sur les évolutions du dispositif Pinel à Toulouse.

Vue sur le Capitole à Toulouse le soir © Henrik Sadura – Shutterstock

Loi Pinel : comment fonctionne le dispositif ?

La loi Pinel, mise en place par la ministre du Logement (2014), Sylvia Pinel, est un dispositif d’investissement locatif qui permet de poursuivre la relance de la construction de logements en France. Elle remplace le dispositif Duflot et a pour objectif de favoriser la mise sur le marché du neuf, notamment des logements proposés à la location, avec des loyers accessibles à la majorité de la population française (80 %) dans des secteurs où la demande locative est importante. Les biens réhabilités ou rénovés sont aussi concernés afin d’inciter les propriétaires à investir dans les logements en location.

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de jouir d’une défiscalisation intéressante lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, à condition de respecter des plafonds relatifs au loyer et aux ressources des locataires.

Plafond de loyer

Un plafond de loyer est imposé afin d’assurer un accès plus facile à la location, mais aussi de réguler les prix du marché. Il convient donc de prendre certaines précautions afin d’optimiser la rentabilité du projet, en ciblant les villes où la demande en logements est élevée. La surface du logement et la zone dans laquelle il est situé sont les paramètres qui déterminent le loyer Pinel. Les plafonds de loyer Pinel font l’objet d’une mise à jour chaque année.

Plafond de ressources des locataires

Ce deuxième plafond concerne le revenu fiscal de référence les locataires prétendant à la location Pinel d'un appartement neuf. Cette initiative permet d’offrir un accès prioritaire aux ménages modestes. Le plafond dépend de la zone dans laquelle le logement se situe, mais également de la composition du ménage.

Calcul de l'économie d'impôt grâce à la loi Pinel © Andrey_Popov – Shutterstock

Toulouse : quelle zone Pinel ?

La loi Pinel découpe la France en différentes zones, ce qui détermine l’éligibilité de telle ou telle ville au dispositif. La Ville Rose est située dans la zone Pinel B1, permettant ainsi aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Toulouse de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Pour pouvoir profiter de ces avantages fiscaux, quelques conditions propres au dispositif doivent être respectées.

Acquisition dans le neuf

La loi Pinel à Toulouse concerne les logements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2023, mais aussi les logements anciens rénovés ou réhabilités.

Durée d’engagement

Puisque la loi Pinel à Toulouse et dans les villes éligibles au dispositif est réservée aux investissements locatifs, les biens immobiliers doivent être loués à titre de résidence principale pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. La durée d’engagement va de 6 à 12 ans.

Respect des plafonds Pinel en 2021

Comme précisé plus haut, l’engagement locatif Pinel est soumis à des conditions relatives au loyer et aux revenus des futurs locataires.

• Loyer Pinel à Toulouse en 2021 : le ministère des Finances n’a pas encore fait de publication concernant les loyers applicables aux logements Pinel pour l’année en cours. Mais dans la rubrique « dispositif Pinel » du site du ministère de la cohésion des territoires, il est possible de connaître ces plafonds, en consultant le tableau « modulation des loyers par commune ». Pour la zone Pinel Toulouse (B1), le plafond en 2021 serait de 10,51 €/m², ce qui indique que les propriétaires d’un logement loué en Pinel dans la ville ne peuvent pas imposer un loyer supérieur à celui-ci à leurs locataires. Deux indicateurs sont à prendre en compte pour le calcul du plafond : la surface habitable du logement et le prix au m².
• Plafond des ressources Pinel à Toulouse en 2021 : les ressources locataires ne doivent pas dépasser les :
  • 31 352 € pour une personne seule,
  • 41 868 € pour un couple,
  • 50 349 € pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge,
  • 60 783 € pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge,
  • 71 504 € pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge,
  • 80 584 € pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge
  • et une majoration de + 8 990 € par personne supplémentaire.

Clothidle souhaite emménager dans un appartement neuf et plus spacieux que son petit studio au centre de Toulouse. Elle voudrait louer un logement de deux pièces à Compans-Caffarelli, de 42 m², avec un balcon de 8 m².

Selon le plafond de loyer Pinel 2021, son loyer s'élèverait à : 538 euros/mois hors charges.

Célibataire, Clothilde enregistre un revenu fiscal de référence sur sa déclaration d'impôt 2019 de 25 000 euros. Elle pourra donc sans problème prétendre à la location de l'appartement neuf convoité.

Bénéficier d'un complément de revenu grâce à l'investissement immobilier locatif © Thannaree Deepul – Shutterstock

Si les nombreux atouts de la ville de Toulouse garantissent aux investisseurs de louer facilement leurs biens immobiliers en Pinel, ceux-ci doivent garder à l’esprit que le non-respect des conditions d’éligibilité imposées par la loi implique la suppression des avantages fiscaux. Les logements loués selon le dispositif Pinel doivent également respecter certains critères comme le respect des normes RT 2012 (et bientôt la RT2020) et BBC (bâtiment basse consommation). Les biens Pinel doivent aussi être loués non meublés et doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Dispositif Pinel à Toulouse : les changements en 2023-2024

Le dispositif Pinel devait être abrogé en fin 2021, mais les législateurs ont pris la décision de l’appliquer jusqu’au 31 décembre 2024, avec quelques modifications. Malgré les changements, cette initiative reste, toutefois, intéressante pour les investisseurs ou les particuliers à la recherche d’un bien à loyer modéré.

Réduction fiscale et durée de location

Les avantages fiscaux relatifs au Pinel à Toulouse vont diminuer à compter du 1^er janvier 2023. Ainsi, les nouveaux taux de réduction fiscale en 2023 pour chaque durée d’engagement sont les suivants :

• 10,5 % : durée locative de 6 ans
• 15 % : durée locative de 9 ans
• 17,5 % : durée locative de 12 ans

Ces taux de réduction connaîtront, une nouvelle fois, une baisse en 2024 :

• 9 % : durée locative de 6 ans
• 12 % : durée locative de 9 ans
• 14 % : durée locative de 12 ans

Il existe des exceptions à cette règle : les logements qui sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique la ville, les logements qui ont été récemment rénovés et qui ont subi des travaux importants de réhabilitation (25 % de la valeur totale du bien), ainsi que les logements qui respectent un niveau de performance environnementale et énergétique supérieur à celui imposé par la réglementation ne sont pas concernés.

Une résidence neuve arborée © czitrox – Shutterstock

Pinel : dispositif réservé aux logements collectifs

Depuis le 1^er janvier 2021, le « bonus fiscal » Pinel ne concerne plus les villas construites de manière jumelée ou les maisons individuelles au sein d’une copropriété. La loi Pinel se limite aux acquisitions de logements au sein des immeubles collectifs, une disposition qui a déjà été prévue dans la loi de finances pour 2020.