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Logement neuf à Toulouse : les aides disponibles pour acheter son bien immobilier – vue sur le dôme de la Grave à Toulouse Saint-Cyprien © Spech - shutterstock
L’immobilier neuf à Toulouse traverse une période catastrophique. En effet, le premier semestre 2021 était marqué par une pénurie de l’offre, aggravée par la crise sanitaire. « On n’a pas moins d’investisseurs, on n’a juste rien à leur vendre », affirme le président de l’ObersveR, Jean-Philippe Jarno. Après l’annulation du PLUi-H par un jugement du 30 mars 2021, les élus de la ville élaborent un « plan volontaire de construction » pour faire face à la demande toujours aussi grandissante au sein de la Métropole. Focus sur cette feuille de route en faveur de la construction de logements neufs à Toulouse.
Un début d’année difficile pour le marché de l’immobilier neuf toulousain
Le marché du logement neuf à Toulouse prend un virage inquiétant. Les chiffres publiés par l’OberveR l’affirment. Au cours des six premiers mois de l’année 2021, environ 2 350 biens neufs ont été mis en vente sur l’ensemble de l’aire urbaine de Toulouse, soit 11 % de moins qu’en 2020 et -37 % comparé à 2019. Des données alarmantes d’après les acteurs immobiliers.
Une pénurie de l’offre immobilière
En France, la construction de logements a chuté de 6,9 % en 2020. Les perspectives pour cette année semblent encore plus inquiétantes. La crise sanitaire, outre les confinements à répétition et les autres difficultés qu’elle a fait naître, contribue au ralentissement des nouvelles constructions. Les incertitudes par rapport aux activités autorisées et les différentes restrictions pour lutter contre la propagation du virus ont effectivement bloqué plusieurs chantiers. Mais d’après le président de Green City, Stéphane Aubay, la pandémie n’en est pas l’unique cause. Le président de l’ObersveR, Jean-Philippe Jarno, ajoute qu’à Toulouse, l’organisme constate une diminution des mises en vente depuis sept trimestres consécutifs. Malgré une forte présence des investisseurs à la recherche d’un logement neuf à Toulouse, les biens deviennent de plus en plus rares au sein de la Métropole.
Un niveau de stock de plus en plus faible
Dans l’aire urbaine de Toulouse, la pénurie de l’offre qui frôle le marché de l’immobilier neuf s’accompagne forcément d’une baisse des transactions : seulement 5 818 logements vendus en 2020 (soit une baisse de 36 %). L’offre qui ne se renouvelle pas explique la courbe des stocks qui suit celle des mises en vente. En fin d’année, seulement un peu plus de 4 500 logements étaient disponibles. Les promoteurs toulousains affirment toutefois que les clients sont bel et bien présents, dont 62 % sont des investisseurs. Mais les biens en stock ne permettent pas de satisfaire leur demande.
Les petits logements disparaissent du marché local
Logement neuf à Toulouse : une absence de petites surfaces sur le marché local – intérieur d’un petit appartement avec cuisine et salon © Zastolskiy Victor - shutterstock
À Toulouse, comme dans plusieurs grandes métropoles, les petits logements sont de moins en moins présents sur le marché du neuf. Une autre difficulté à laquelle les promoteurs et les acquéreurs font face. En effet, le stock des petites surfaces ne cesse de baisser. Les studios et les appartements qui comportent deux pièces ne représentent que 24 % du marché (contre 47 % pour les logements composés de trois pièces ou plus). Cette inadéquation en termes de typologie de logements ne permet pas de répondre à la demande des ménages aux revenus modestes ou des acquéreurs dont le budget est serré.
Une hausse vertigineuse des prix des logements neufs
Sur le marché du logement neuf à Toulouse, on remarque également une flambée du prix des biens disponibles. Cela résulte, bien évidemment, du décalage important entre l’offre et la demande. Le stock qui poursuit sa baisse constitue aussi l’un des paramètres qui ont fait grimper les prix. Les experts ont déjà constaté une hausse de 1 % en 2020. Cette année, les futurs acquéreurs devront prévoir 4 280 € par mètre carré, en moyenne, pour un appartement neuf à Toulouse, soit une hausse de 2,6 % par rapport à l’année précédente. Ces prix qui s’envolent, jugés « démesurés » par les primo-accédants, s’avèrent inaccessibles à tous. En effet, ils ne correspondent pas aux capacités d’investissement de la majorité des ménages toulousains.
Une nouvelle stratégie contre l’insuffisance de logements neufs à Toulouse
Logement neuf à Toulouse : Une stratégie en discussion pour le logement à Toulouse – vue aérienne sur Toulouse © Altitude Drone - shutterstock
La crise immobilière toulousaine s’explique surtout par l’insuffisance en matière de construction, une insuffisance que les différentes mesures en faveur des investissements locatifs et les dispositifs fiscaux ne sont pas parvenus à enrayer. Les besoins en logement neuf à Toulouse ont fortement augmenté, en parallèle à ce ralentissement de l’offre. Sous la pression de la flambée des prix et l’envolée des loyers, le nombre de ménages en demande de logements sociaux est également à la hausse. Et d’après les promoteurs immobiliers, la tendance s’annonce encore pire pour les prochains mois.
La création d’une offre suffisante, un enjeu crucial pour un marché en sortie de crise
Déstabilisés, les promoteurs et l’ensemble des professionnels dans le domaine de la construction estiment qu’il est urgent de mettre en place des mesures fortes pour développer une offre de logements adaptée aux besoins des habitants. Le droit au logement risque de demeurer lettre morte. Proposer une perspective en la matière constitue alors un préalable indispensable. Par ailleurs, avec « un syndrome de rejet de la construction de la part de la population », comme le signale le président de l’ObserveR, la situation économique des entreprises qui œuvrent dans la construction risque de s’aggraver.
Vers la résolution d’une crise sociétale…
Pour suivre l’évolution actuelle de la population toulousaine, la première étape consiste à identifier tous les freins à la construction. « Trouver un équilibre entre les préoccupations des habitants et le besoin de loger tout le monde » est primordial, selon toujours Jean-Philippe Jarno. Nombreux sont ceux qui réduisent la situation à une crise du marché du neuf. Mais la réalité est beaucoup plus profonde : Toulouse, comme de nombreuses autres villes françaises, se trouve face à une véritable crise sociétale. Les Français veulent plus de logements, plus beaux et plus confortables, mais rejettent les projets de construction. Ils ne veulent pas de nouveaux immeubles près de chez eux. Par le passé, le marché immobilier toulousain a connu des périodes au cours desquelles il manquait d’acheteurs et d’autres où les taux d’emprunt pour un projet d’acquisition étaient très élevés. Mais avec les nombreux dispositifs mis en place, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Ainsi, la non-acceptation par les résidents de l’acte de construire constitue le véritable souci.
Plus de permis de construire pour provoquer « un choc de l’offre »
Logement neuf à Toulouse : Plus de permis de construire demandés par les promoteurs – vue sur un chantier en construction © Alexander V Evstafyev - shutterstock
Attendant un « choc de l’offre », les promoteurs immobiliers locaux tirent la sonnette d’alarme. Ils demandent aux élus d’agir, d’où l’élaboration d’un « plan volontaire de construction ». Cette feuille de route qui a pour objectif de relancer de manière durable la construction de logements neufs à Toulouse se base sur le volontariat des maires.
Avec la chute des permis de construire qui frappe le marché du logement neuf à Toulouse, l’avenir s’annonce difficile. Pour éviter que le recul de la création de biens neufs ne s’accentue, la délivrance davantage de permis constitue une solution urgente pour assurer un développement durable. Les solutions mises en place par le gouvernement français, à l’instar des nombreux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, représentent une volonté de redressement, mais sont insuffisantes. Le problème restera le même si l’appareil productif ne se remet pas en marche d’ici quelques mois.
