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Premier achat immobilier : plutôt neuf ou ancien ?

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – une femme se pose des questions © metamorworks - shutterstock

Un achat immobilier demande beaucoup de réflexion et tous les paramètres doivent être étudiés en profondeur. Selon vos besoins, vos goûts et votre budget, vous pouvez, soit investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, soit dans l’ancien. Avant de valider votre choix, nous vous recommandons de voir de plus près les différents avantages et inconvénients de chaque option que nous allons vous présenter dans les lignes suivantes.

Les principaux avantages de l’immobilier neuf

L’immobilier neuf propose plusieurs avantages : défiscalisation, aides à l’achat, performances énergétiques, prestations... Les Français sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à se tourner vers ce type d’achat aussi bien pour un investissement locatif que pour un achat en résidence principale.

De meilleures performances énergétiques

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – performances énergétiques du logement vertueuses © Olivier Le Moal - shutterstock

C’est un point fort du neuf que beaucoup d’acheteurs apprécieront. Les biens immobiliers neufs doivent répondre aux exigences les plus strictes, à savoir la RT2012 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2023 et la RE2020 pour ceux déposés après cette date. En respectant les normes imposées en vigueur, les logements neufs offrent de bien meilleures performances énergétiques que les logements anciens. Le confort des résidents sera assuré par les systèmes de chauffage et de climatisation performants ainsi qu’une excellente isolation. Par ailleurs, grâce aux matériels issus de la dernière génération, les économies d’énergie réalisées par les occupants seront remarquables, que ce soit sur le court ou sur le long terme.

Des prestations de qualité

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – intérieur moderne et connecté grâce à la domotique © Andrew Angelov - shutterstock

Les promoteurs immobiliers s’engagent à proposer des prestations de grande qualité à leurs clients. Les nouveaux programmes sont aujourd’hui dotés de beaux espaces extérieurs et d’une place de parking privatif. Ce type de prestation est généralement très difficile à obtenir sur le marché de l’ancien. Pour ce qui est des prestations à l’intérieur des logements, la liste est très longue. Parmi les plus importantes, on citera : les accès sécurisés par visiophone, les volets roulants électriques, des installations connectées pour faciliter la vie des nouveaux propriétaires, etc.

De nombreuses garanties

Le marché du neuf se distingue aussi par les différentes garanties qu’il propose aux acheteurs. Celles-ci vous éviteront d'engager des frais supplémentaires dans des travaux de rénovation ou de réparation dans les années qui suivent votre acquisition. Les garanties offertes peuvent varier en fonction des promoteurs, mais les suivantes sont obligatoires : la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. Cette dernière vous protègera de toute malfaçon pendant une durée de 10 ans.

Plusieurs dispositifs d’aide à l’achat disponibles

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – un couple regarde les opportunités d’achat immobilier sur leur ordinateur © Dragana Gordic - shutterstock

De prime abord, il faut savoir que les frais de notaire sont réduits sur le marché du neuf, avec seulement 2,5 %, contre 8 % en moyenne sur le marché de l’ancien. La TVA peut aussi être réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) si le logement neuf est situé dans une zone ANRU. Vous pouvez aussi vous tourner vers l’accession à prix maîtrisé pour votre achat. Elle vous permettra d’acquérir votre bien immobilier neuf à un prix pouvant aller jusqu’à 30 % moins cher qu’en accession libre. Les aides à l’achat sont nombreux dans le secteur du neuf, pour ne citer que : le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt d’accession sociale), le PEL (prêt épargne logement), l’APL (aide personnalisée au logement), le PC (prêt conventionné) ou encore le PAL (prêt action logement).

3 dispositifs de défiscalisation

Tout comme dans l’ancien, le neuf vous donne également l’accès à des dispositifs de défiscalisation. La loi Pinel , par exemple, vous permettra d’économiser jusqu’à 63 000 € à la fin de votre engagement. Pour en bénéficier, vous devrez vous engager à louer votre logement neuf pendant une durée de 6, de 9 ou de 12 ans, en respectant certaines conditions.

La loi Censi-Bouvard est aussi en vogue dans le secteur du neuf. Il s’agit d’un dispositif réservé à l’investissement dans une résidence de service. Vous devrez louer le logement pendant une durée minimum de 9 ans pour obtenir une défiscalisation à hauteur de 36 000 €, soit 11 % du prix d’achat. Vous aurez aussi la possibilité de récupérer la TVA.

Les avantages du marché ancien

L’achat d’un bien immobilier est un acte qui peut vous engager pendant de nombreuses années. Il est alors important de ne pas se laisser emporter par la précipitation et prendre ses décisions en fonction des choix de son voisin. Les acquéreurs se demandent souvent s’il est préférable de miser sur un bien ancien ou s’il vaut mieux se tourner vers un bien neuf. La réflexion sur cette question dépend de plusieurs paramètres. Chaque possibilité présente son lot d’avantages et ses inconvénients. Il convient donc de peser le pour et le contre pour ensuite adapter les données en fonction de votre situation.

Le marché de l’immobilier ancien peut proposer de bonnes surprises. En effet, si le choix est si difficile lorsque vient le moment de prendre une décision, c’est qu’il existe encore beaucoup d’avantages à acheter un bien immobilier ancien.

Un prix d'achat intéressant

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – concept d’économies sur le budget © Jakub Krechowicz - shutterstock

C’est un des plus grands avantages d’un bien immobilier ancien : son prix d’achat. Ce dernier est moins cher que dans le neuf. Dans la plupart des cas, la différence se chiffre entre 15 à 20 % de moins que sur le marché du neuf. Précisons que le prix moyen du mètre carré à Toulouse tourne aujourd’hui autour de 3 775 € pour un appartement et de 4 248 € pour une maison. D’un autre côté, si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf, il faudra compter 4 983 € par mètre carré pour un appartement et 5 630 € environ pour une maison. Bien entendu, les prix peuvent varier en fonction des quartiers. Il est parfaitement possible de trouver des prix un peu plus bas dans certaines zones.

Il est important de noter que vous pourrez trouver des biens neufs proposés à des tarifs inférieurs à ceux de l’ancien dans quelques villes situées loin des grandes agglomérations. Il faudra veiller à faire quelques comparaisons avant de valider votre choix. Aussi, l’État propose des aides à l’achat pour devenir propriétaire d’un bien neuf dans les grandes villes, contrairement à l’ancien.

Un panel de choix plus vaste

Les acheteurs ont à leur disposition un immense parc immobilier sur le marché de l’ancien. Leur choix est donc plus étendu que dans le parc du neuf. On retrouve, notamment, de nombreux biens anciens en vente dans les hypercentres. Toutefois, ces biens présentent des prix assez élevés... Parmi les configurations d’aménagement disponibles dans l’ancien, vous pourrez trouver des combles aménagés, des chambres de bonne, des duplex, etc. L’immobilier ancien affiche un caractère et du cachet. Les amateurs d’aménagements rustiques trouveront sans doute leur bonheur sur ce secteur du marché.

Des dispositifs de défiscalisation propres au marché de l’ancien

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Premier achat immobilier neuf ou ancien – avant après d’un appartement ancien entièrement rénové © hanohiki - shutterstock

L’immobilier neuf n’est pas le seul à être éligible aux dispositifs de défiscalisation. Actuellement, il existe diverses solutions qui peuvent s’offrir à vous. Parmi les plus connus, on notera la loi Denormandie. Il s’agit d’une niche fiscale qui vous promet une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix auquel vous avez acheté votre logement. Pour profiter de cette défiscalisation, vous devrez vous engager à acheter un bien immobilier considéré « indécent » ou qui n’est pas affecté à l’habitation. Il peut s’agir d’un bureau, d’un garage ou d’un local commercial. Vous devrez ensuite réhabiliter entièrement les lieux avant de le mettre en location pour une durée de 6, de 9 ou de 12 ans. Les loyers proposés devront être en dessous des plafonds prévus par le dispositif et les locataires devront avoir des revenus inférieurs aux plafonds imposés par le Gouvernement.

Autre dispositif connu : la loi Malraux. Elle vous permettra d’obtenir jusqu’à 30 % du prix des travaux. La principale condition pour bénéficier de cette aide est d’acheter un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, dans un quartier conventionné NPNRU ou dans un quartier ancien dégradé. De plus, les travaux devront être encadrés par un architecte des Monuments de France. Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € pour quatre années consécutives. Une fois les travaux réalisés, l’immeuble devra être mis en location pendant une durée minimum de 9 ans à titre de résidence principale des locataires.

Si vous êtes fortement imposé, vous pouvez aussi opter pour la loi Monuments Historiques. Elle vous permet d’obtenir une défiscalisation intéressante sur le montant des rénovations effectuées sur un bien classé Monument historique. Quelques conditions sont à respecter si vous souhaitez profiter pleinement des avantages de cette loi. La première est que les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale de travaux. La seconde réside dans le fait que les travaux doivent être effectués à l’initiative du propriétaire. Les travaux devront être validés par l’Architecte des Bâtiments de France. La durée de détention minimale est de 15 ans.

Le 20 - 07 - 2022

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Faire le choix du marché du neuf vous donne également accès à des avantages inexistants dans l’ancien : obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), réduction des frais de notaires et de la TVA, exonération de la taxe foncière. La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition le plus sécurisé d’Europe, en raison des garanties qui la caractérisent : décennale, biennale, parfait achèvement, dommages ouvrages etc.