Quels sont les nouveaux plafonds Pinel pour 2025 ?

Alors que le dispositif Pinel a tiré sa révérence au 31 décembre 2024, les plafonds eux, restent toujours d'actualité pour les baux conclus avant cette date ainsi que pour d'autres dispositifs d'investissement locatif.

Les plafonds Pinel définissent le montant du loyer à appliquer selon la zone de localisation du bien ainsi que le niveau de revenu à ne pas dépasser pour les locataires. Ces plafonds permettent de louer le bien à un niveau de prix encadré à des personnes ayant des revenus modestes à intermédiaires.

Quels sont les plafonds de loyer Pinel en 2025 ?

Pour les baux conclus avant le 1er janvier 2025, les propriétaires devront réadapter le prix du loyer en fonction des nouveaux plafonds. Ces loyers sont augmentés chaque année et permettent aux investisseurs d'obtenir un niveau de rentabilité plus compétitif. Voici les plafonds de loyer Pinel pour 2025 :

Ainsi, dans la ville de Toulouse, en zone A, les investisseurs devront louer leur bien à 14,49 € du m².

Comment calculer le prix d'un loyer Pinel ?

Pour calculer le loyer Pinel en 2025, l'investisseur devra faire le calcul suivant :

Plafond de loyer x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.

Voici un exemple pour un appartement neuf à Toulouse de 50 m² :

14,49 x (0,7+19/50) x 50 = 782.46 €

Attention : les charges locatives ne sont pas comprises dans le calcul du loyer.

Quels sont les plafonds de ressources Pinel en 2025 ?

Les plafonds de ressources Pinel correspondent à des seuils de revenus fixés par l'État dans le cadre du dispositif Pinel. Leur objectif est de réserver les logements éligibles à la défiscalisation à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains montants.

Voici les plafonds de ressources Pinel pour l'année 2025 :

Les plafonds Pinel en outre-mer

Les départements et territoires d'outre-mer sont eux aussi concernés par l'évolution des plafonds de loyer et de ressources Pinel. Voici ceux à appliquer en 2025 :

Les plafonds de loyer Pinel en outre-mer pour 2025

• Prix au mètre carré départements Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €/m².
• Prix au mètre carré Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna : 14,18 €/m².

Les plafonds de ressources en outre-mer pour 2025

Investir dans l'immobilier en 2025, oui mais comment ?

L'arrêt du Pinel ne marque pas la fin de l'investissement dans l'immobilier neuf. D'autres dispositifs peuvent vous permettre de profiter de revenus complémentaires tout en optimisant votre fiscalité en 2025.

Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif d’investissement immobilier conçu pour fournir une offre locative accessible aux ménages disposant de revenus trop élevés pour accéder au logement social, mais pas suffisamment confortables pour louer facilement sur le marché privé classique (comme feu la loi Pinel). Ce dispositif permet aux investisseurs de s’engager dans un marché intermédiaire attractif, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.

Quels sont les avantages pour l'investisseur ?

• TVA avantageuse : en choisissant un investissement LLI, vous profitez d’un taux réduit de TVA à 10 %, contre les 20 % habituels, ce qui réduit sensiblement le coût d’acquisition de votre bien et améliore immédiatement la rentabilité globale de votre opération.
• Allègement fiscal via la taxe foncière : selon l’emplacement géographique précis de votre bien, vous pouvez bénéficier d'une exonération temporaire de taxe foncière allant jusqu’à 20 ans, réduisant ainsi durablement vos charges annuelles et optimisant la rentabilité de votre placement immobilier.
• Frais de notaire réduits : l’achat d’un logement neuf dans le cadre du LLI vous permet de profiter de frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien), optimisant davantage la rentabilité de votre investissement.
• Non concerné par le plafonnement des niches fiscales : contrairement à certains dispositifs fiscaux classiques, l'investissement en LLI ne rentre pas dans le calcul des niches fiscales limitées, vous offrant ainsi une liberté supplémentaire pour diversifier votre patrimoine.
• Investissement dans un bien neuf respectant les dernières normes environnementales : en choisissant un logement LLI, vous investissez dans un bien immobilier neuf, conforme aux normes écologiques récentes (RT 2012 ou RE 2020), assurant ainsi une meilleure efficacité énergétique, une valorisation patrimoniale durable et une attractivité locative renforcée.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif LLI, il est nécessaire de se conformer à certaines règles spécifiques.

• Créer une SCI : l'achat d'un logement en LLI implique de créer d'une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique facilite notamment la gestion locative du bien, la transmission du patrimoine, ainsi que l'organisation claire des apports financiers entre les associés.
• Durée minimale de 15 ans : le logement acquis doit être loué selon les conditions fixées par le dispositif pendant une durée minimale de 15 ans. Cette durée peut être prolongée jusqu’à 20 ans afin de bénéficier plus longtemps de l'exonération de taxe foncière.
• Sélectionner les locataires selon leurs revenus : le choix des locataires est soumis au respect de plafonds de ressources Pinel définis en fonction de la taille du foyer et de la tension locative de la zone concernée.
• Respecter les plafonds de loyers : Les loyers appliqués doivent respecter des plafonds fixés selon la zone géographique, identiques à ceux en vigueur pour le dispositif Pinel (arrêté fin 2024). À Toulouse, ainsi que dans les communes de Blagnac, Colomiers, L'Union et Labège, ces plafonds correspondent à ceux de la zone A. Le reste des communes de Toulouse Métropole relève de la zone B1.

Investir en LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal avantageux destiné aux investisseurs souhaitant louer un bien immobilier meublé, tout en bénéficiant d'une fiscalité attractive. Ce dispositif concerne principalement les logements meublés destinés à la location classique ou saisonnière.

Quels sont les avantages pour l'investisseur ?

• Fiscalité avantageuse : le régime fiscal micro-BIC ou réel permet de réduire considérablement l’imposition des loyers perçus.
• Récupération de la TVA : en cas d'achat d'un logement neuf en résidence services, vous pouvez récupérer la TVA de 20 %, réduisant ainsi votre coût d'acquisition.
• Amortissement comptable : le régime réel permet de pratiquer un amortissement sur le bien immobilier et le mobilier, réduisant fortement l'imposition des revenus locatifs.
• Gestion simplifiée en résidence de services : dans les résidences de services, la gestion quotidienne du bien est prise en charge par un exploitant professionnel, facilitant ainsi la gestion locative.
• Constitution d'un patrimoine pérenne : ce dispositif permet de créer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus complémentaires réguliers.

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?

• Location obligatoirement meublée : le logement doit être entièrement meublé selon la liste réglementaire officielle.
• Plafond de revenus locatifs : les revenus générés ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux.
• Inscription au registre du commerce : le propriétaire doit s'inscrire au registre des commerces et sociétés (RCS).
• Choix du régime fiscal : vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel simplifié (déduction des charges et amortissements).

Investir en loi Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en perte d’attractivité. Son objectif principal est de revitaliser ces secteurs en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux intéressants et en répondant à une forte demande locative.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

• Réduction d’impôt significative : vous bénéficiez d'une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu'à :
  • 12 % du coût total pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % du coût total pour un engagement de location de 9 ans,
  • 21 % du coût total pour un engagement de location de 12 ans.
• Valorisation patrimoniale : en rénovant un logement ancien situé dans un centre-ville éligible, vous réalisez une plus-value potentielle grâce à l'amélioration du bien et à l’attractivité retrouvée du quartier.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Denormandie ?

• Acquisition dans l’ancien avec travaux obligatoires : vous devez acquérir un bien immobilier ancien nécessitant des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération (prix d'achat + travaux).
• Nature des travaux : les rénovations doivent impérativement viser une amélioration importante de la performance énergétique du logement (gain énergétique d’au moins 30 %), ou inclure au moins deux types de travaux parmi : isolation, chauffage, production d'eau chaude, ventilation, ou assainissement.
• Engagement de location : le logement rénové doit être loué nu (non meublé) comme résidence principale du locataire pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon l’option fiscale choisie.
• Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire : pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez respecter des plafonds de loyers fixés selon la zone géographique du logement (identiques à ceux de la loi Pinel) et sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds prévus.
• Localisation éligible : le logement doit être situé dans une des villes bénéficiant du programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).