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Transformer les bureaux en logements : une solution face à la crise ?

La France fait face à une crise immobilière sans précédent, caractérisée par une insuffisance de logements à louer et construits. En 2024, seulement 270 000 logements ont été construits en France par rapport à l’année précédente. Une situation plus qu’alarmante quand on sait qu’il serait nécessaire de construire environ 450 000 logements par an pour répondre aux besoins de la population.

Pour répondre à cette pénurie, une loi avait été proposée pour faciliter la transformation des bureaux, d’anciens bâtiments publics ou d’autres locaux professionnels en logements. Interrompue par la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin 2024, cette proposition de loi peut-elle enrayer en partie la crise du logement ? Selon une récente étude du Consortium des Bureaux de France, près de 2 millions de m² de bureaux pourraient être réaffectés. Rien qu’en Île-de-France, 1,2 millions de mètres carrés sont à ce jour vacants.

Pourtant, transformer les bureaux en logements neufs n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. Décryptage.

Bureau transformé en logement : quelle définition ?

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Pour analyser la conversion de locaux d’activités en logements, une exploitation ciblée des données publiques sur les autorisations d’urbanismes a été menée (source : Sitadel2, liste des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme SDES, mai 2024). À partir de ces données, un logement est identifié comme provenant d’une transformation de locaux d’activités si les conditions suivantes sont remplies :

  1. Une autorisation d’urbanisme valide (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager) a été délivrée entre 2013 et 2022, sans annulation ultérieure.
  2. Les quatre conditions cumulatives suivantes sont satisfaites :

Une définition large et inclusive

Cette méthodologie n’impose aucune restriction concernant la taille du projet ou le type d’acteurs impliqués. Elle englobe aussi bien les grands projets structurants que les petites initiatives locales. Sont incluses les transformations de locaux tertiaires, mais aussi d’autres types de bâtiments à usage d’activités, qu’ils soient portés par des professionnels ou des particuliers. Cette approche, volontairement étendue, permet de capturer un panorama complet des transformations de surfaces d’activités en logements (TAL).

Une approche ciblée pour les locaux tertiaires

Une deuxième définition, plus sélective, peut être envisagée pour concentrer l’analyse sur les transformations de locaux tertiaires (bureaux, services publics, commerces, hôtels). Elle introduit un critère supplémentaire en ne retenant que les projets générant au moins deux logements, écartant ainsi les microprojets ne portant que sur un seul bien. Cette approche restreinte permet d’étudier spécifiquement les transformations de surfaces tertiaires en logements (TTL).

Une solution encore trop inexploitée ?

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Les mutations dans l’organisation du travail, notamment avec l’essor du télétravail et du flex-office, modifient profondément le marché des bureaux. Les entreprises privilégient désormais des espaces plus compacts, optimisés et bien situés, réduisant leur empreinte immobilière. Ce changement impacte directement l'immobilier de bureau, laissant des millions de mètres carrés vacants, une opportunité pour répondre à la crise du logement.

Pour l’heure, entre 2013 et 2022, la France a enregistré 89 160 projets de transformation de locaux tertiaires en logements, permettant la création de 216 571 logements. Ces reconversions représentent environ 5 % des logements autorisés durant cette période, selon les travaux du programme « Du tertiaire au logement : quelle réversibilité », soutenu par la Banque des Territoires.

Cette tendance illustre le potentiel croissant de ces projets pour répondre à la crise du logement, tout en donnant une nouvelle vie à des actifs tertiaires devenus obsolètes ou sous-utilisés.

Un parc de bureaux sous-utilisé

En France, le parc immobilier de bureaux atteint 173 millions de m², répartis entre secteur public (37 millions), privé non marchand (47 millions) et marchand (89 millions). Dans ce dernier, 9,2 millions de m² sont actuellement inoccupés, dont 2 millions de m² qualifiés de friches : des immeubles restés vacants depuis plus de deux ans, principalement situés en Île-de-France (1,2 million de m²) et dans les grandes métropoles.

Un potentiel de transformation considérable

Avec une surface moyenne de 38 m² par logement, les friches identifiées pourraient, à terme, loger 53 000 personnes. Ces transformations permettraient de redonner vie à des espaces sous-exploités, tout en participant à la résorption de la crise du logement. Cependant, la conversion de bureaux en logements n’est pas sans difficulté :

  • Les bureaux sont souvent situés dans des zones peu attractives pour le résidentiel, comme des parcs d’affaires.
  • Des adaptations majeures sont nécessaires pour répondre aux normes techniques et énergétiques des logements.
  • La mixité bureaux-logements au sein d’un même bâtiment peut poser des problèmes de gestion en copropriété.

Une transformation encouragée mais complexe

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Bien que des projets soient déjà en cours – avec 300 000 m² de bureaux en transformation en 5 500 logements par la Foncière de Transformation – le processus reste freiné par l’absence de cadres législatifs clairs. La loi visant à simplifier ces conversions a été ajournée après la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024.

Des contraintes techniques et architecturales

Les immeubles de bureaux présentent souvent des configurations inadaptées à l’habitation. Par exemple, leur profondeur entre les façades peut être supérieure à celle des bâtiments résidentiels, limitant l’accès à la lumière naturelle pour les pièces intérieures. De plus, la hauteur sous plafond et la structure des circulations (escaliers, ascenseurs) diffèrent entre bureaux et logements, nécessitant des réaménagements coûteux et complexes.

Selon le Directeur du développement de foncière Covivio, la réversibilité des immeubles est optimale si leur largeur ne dépasse pas 15 mètres. Au-delà, les bâtiments risquent d’avoir des pièces sans fenêtres et de longs couloirs peu fonctionnels.

Cadre juridique et réglementaire

La conversion de bureaux en logements implique un changement de destination soumis à des règlementations strictes. Les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent restreindre ces transformations, et l’obtention des permis nécessaires peut s’avérer longue et complexe.

Selon le Code de l’urbanisme, un changement de destination implique de modifier l’affectation initiale d’un bâtiment. Cette opération nécessite généralement une autorisation d’urbanisme, telle qu’une déclaration préalable ou un permis de construire, en fonction de l’ampleur des travaux envisagés.

Cependant, pour contrer ces obstacles administratifs, la proposition de loi pour transformer les bureaux en logements prévoyait des mesures pour simplifier les procédures, notamment grâce à la possibilité de délivrer des permis de construire « à destinations successives ». Ce dispositif permettrait de prévoir dès la conception d’un bâtiment sa réversibilité entre différentes affectations, comme les bureaux et les logements, afin de s’adapter aux besoins évolutifs du marché immobilier.

Viabilité économique

La transformation de bureaux en logements présente plusieurs défis économiques majeurs. Ce type d’adaptation nécessite des travaux souvent coûteux, notamment pour respecter les normes énergétiques et environnementales en vigueur/ Ces rénovations peuvent inclure l’installation de nouvelles menuiseries extérieures pour améliorer l’isolation thermique.

Pascal Boulanger, président de la FPI a également souligné que ces dépenses se rajoutent aux incertitudes sur la rentabilité des projets, qui découragent souvent les investisseurs.

Pour encourager ces transformations, des aides financières ont pourtant été mises en place. Par exemple, une aide de 1 500 € par logement est attribuée pour des opérations d’au moins deux logements avec un bonus de 500 € en cas de transformation de surface de bureau ou d’activités en habitation. Toutefois, ces aides ne peuvent pas suffire à compenser les coûts élevés des travaux.

Un cadre de vie souvent peu adapté aux habitants

Souvent situés dans des zones initialement conçues pour des activités professionnelles, certains immeubles peuvent manquer d’infrastructures essentielles à la vie résidentielle, telles que les commerces de proximité, les établissements scolaires ou les espaces verts.

Pour surmonter ces obstacles, il est crucial d'adopter une approche globale de l'aménagement urbain. Cela implique de repenser l'environnement immédiat des bâtiments concernés afin de créer un cadre de vie adapté aux résidents. Par exemple, la Ville de Paris a lancé en 2021 un Appel à Projets Urbains Innovants visant à convertir des bureaux vacants en logements, en encourageant les propriétaires et architectes à imaginer des habitations intégrant des services urbains préexistants.

L’acceptabilité sociale de ces projets dépend de la capacité à intégrer harmonieusement les nouveaux logements dans le tissu urbain. Cela peut nécessiter des investissements publics pour développer les infrastructures manquantes et assurer une transition réussie vers un usage résidentiel.

L’objectif encore lointain pour la transformation des bureaux en logements

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Cinq ans après la signature d’une charte d’engagement entre l’État et les principaux acteurs de l’immobilier, les résultats de la transformation des bureaux en logements restent en deçà des ambitions initiales.

Un objectif ambitieux mais difficile à atteindre

Signée en 2018, la charte visait à convertir 500 000 m² de bureaux en logements en Île-de-France en 2022. Selon le bilan présenté récemment, 417 000 m² ont été identifiés dans des demandes de permis de construire, mais seulement 85 000 m² de logements issus de ces transformations ont été concrètement engagés par les signataires.

La répartition géographique est également un défi : sur les surfaces identifiées, seule une petite fraction (110 000 m², soit 26%) concerne l’agglomération parisienne, tandis que la majorité des projets se situent dans d’autres grandes villes (190 000 m², soit 46 %).

Comment faciliter la transformation des bureaux en logements ?

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Le contrôle des changements de destinations est règlementé par les articles R. 421-14 et R. 421-17.

Outils juridiques à disposition

Pour faciliter la transformation de bureaux en logements, les communes ou les intercommunalités responsables de l'urbanisme peuvent adapter les règles de leur PLU.

Sauf si le changement implique une révision du plan d’aménagement et de développement durable (PADD), les règles peuvent être ajustées ponctuellement grâce à une procédure simplifiée prévue par l’article L. 153-45 du Code de l’urbanisme. Les communes ou intercommunalités peuvent également intégrer la transformation des bureaux en logements dans les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) de leur plan local d’urbanisme (PLU) pour mieux encadrer ces projets.

D’autres dispositions du Code de l’urbanisme peuvent aussi permettre aux autorités compétentes de déroger aux règles du PLU pour divers objectifs applicables aux transformations de bureaux en logements. Ces dérogations permettent de réduire les contraintes pour des constructions neuves et pour des opérations de transformation avec changement d’usage.

Les articles L. 152-6 L. 152-6 et L. 152-6-2 du Code de l'urbanisme permettent de contrevenir aux règles de gabarit, densité, stationnement, et retrait dans des zones tendues ou pour des friches urbaines, favorisant ainsi la faisabilité économique et technique des projets.

Grâce aux dérogations de gabarit, les projets de transformation peuvent bénéficier d’une majoration de gabarit allant jusqu’à 30 %. Cela offre la possibilité de rehausser les bâtiments existants ou d’ajouter des surfaces supplémentaires, tout en s’intégrant harmonieusement dans l’environnement urbain.

Les dérogations permettent également d’inclure des critères sociaux dans les projets, notamment par la création de logements sociaux. Cette approche contribue à diversifier l’offre résidentielle et à renforcer la cohésion sociale des quartiers concernés.

Enfin, elles offrent plus de flexibilité sur le stationnement. Les obligations en matière de création d’aires de stationnement peuvent être réduites ou supprimées pour les immeubles situés à moins de 500 mètres d’une gare, d’une station de transport en commun ou dans des zones bien desservies. Cette mesure encourage une mobilité plus durable et optimise l’utilisation de l’espace urbain.

Le 08 - 01 - 2025

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