Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Toulouse

Vous souhaitez constituer votre patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires ? À l’origine réservé aux institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire ou LLI est désormais accessible aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf à Toulouse.

Il ouvre le droit à plusieurs avantages et se positionne comme une opportunité sérieuse pour les investisseurs.

Mais comment investir dans le LLI à Toulouse ? Quelles sont les conditions nécessaires et les avantages du dispositif ?

Qu’est-ce que le LLI ?

Mis en place par l’État en 2014, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est un dispositif qui vise à proposer des logements à des loyers inférieurs de 10 à 15 % au prix du marché, afin de répondre aux besoins des ménages qui ne sont pas éligibles au logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger dans le parc immobilier classiques.

Pourquoi investir en LLI à Toulouse ?

Toulouse s’impose comme la première métropole française en matière de croissance économique, démographique et d’investissement en recherche et développement. Avec 1,3 million d’habitants, elle est la quatrième aire urbaine du pays et connaît une croissance démographique soutenue, enregistrant une augmentation de 18 000 habitants par an en 2021 et une progression de 33 % en 20 ans.

Enregistrant 65,7 % de locataires, la Ville Rose affiche une demande locative soutenue, notamment en raison de sa forte population étudiante. Ce marché porteur en fait une destination toute choisie pour réaliser un investissement locatif.

Une économie florissante

L'économie toulousaine affiche une croissance de 2,9 % du PIB par habitant chaque année, la plus forte du pays. Selon les données de l’INSEE, Toulouse se positionne comme l’une des principales zones d’emploi du pays. Classée troisième en nombre d’emplois, la métropole occupe une place majeure parmi les 16 plus grandes zones d’emploi en France, totalisant plus de 230 000 postes.

Toulouse Métropole a enregistré la création de 70 000 emplois dans le secteur privé en 10 ans, confirmant son attractivité pour les entreprises et les travailleurs.

Capitale européenne de l’aéronautique

Toulouse est reconnue comme la capitale mondiale de l'aéronautique, abritant le siège d'Airbus Group. Avec un tissu économique structuré autour de 450 entreprises et 65 000 emplois, la ville bénéficie d’un écosystème d’innovation où toutes les étapes de la construction aéronautique sont représentées.

Le secteur connaît une dynamique forte, avec une reprise de l’activité et une croissance de l’emploi. En 2022, la filière aéronautique et spatiale en Occitanie employait près de 108 900 salariés, enregistrant une hausse de 4,7 % en 2023, soit 5 000 emplois supplémentaires.

Quelles sont les conditions liées au logement loué en LLI ?

Le logement locatif intermédiaire est une solution pensée pour les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui rencontrent des difficultés à accéder au parc locatif privé en raison de loyers trop élevés.

Il constitue un compromis entre le logement social et le marché classique, offrant des loyers plus abordables que ceux du privé, tout en restant légèrement supérieurs à ceux pratiqués dans le logement social.

Pour bénéficier des avantages du LLI, en application de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements loués en LLI doivent répondre à certaines conditions :

• être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI) ;
• être intégrés dans un « ensemble immobilier », comprenant au minimum 25% de logement social, clause dite de « mixité sociale », sauf dans les communes comprenant plus de 35% de logement social ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• être destinés à la location à usage de résidence principale, à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel ». Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif.

Autrefois accessible uniquement aux grands acteurs financiers comme les compagnies d’assurance, les fonds de pension et les gestionnaires d’actifs, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est désormais ouvert aux particuliers. Toutefois, pour en bénéficier, il est nécessaire de créer une personne morale, telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL (Société à Responsabilité Limitée), permettant ainsi d’investir dans ce type de bien sous un cadre juridique spécifique.

Quels sont les avantages du LLI ?

1. TVA réduite : réduction de 10 % sur le prix d’acquisition, comparé à un bien soumis au taux de TVA standard.
2. Exonération de taxe foncière : possibilité de bénéficier d’une dispense pouvant aller jusqu’à 20 ans, selon les collectivités.
3. Forte demande locative : des loyers encadrés et attractifs assurant une occupation rapide et durable, réduisant ainsi les périodes de vacance.
4. Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix d’achat dans l’immobilier neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien, permettant une économie notable.
5. Personnalisation du logement : grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), les futurs propriétaires peuvent adapter les espaces et finitions à leurs préférences.
6. Un investissement responsable : des logements conformes aux dernières normes environnementales (RE2020), garantissant une meilleure efficacité énergétique et une empreinte écologique réduite.
7. Sécurité et confort : les résidences neuves incluent presque toujours un stationnement privatif, garantissant praticité et sérénité aux occupants.

Quelles sont les conditions pour investir en LLI à Toulouse ?

L’investisseur doit remplir certaines conditions pour pouvoir investir en LLI à Toulouse.

Créer d’une SCI

L’investissement en LLI doit se faire par une personne morale. Avec la SCI, les investisseurs ont l’opportunité de simplifier la gestion locative, la transmission de leur patrimoine et d’organiser au mieux leurs apports financiers.

Louer le bien pendant 15 ans

Le logement doit être loué pendant au moins 15 ans selon les conditions imposées. Pour conserver l’exonération de la taxe foncière, une prolongation jusqu’à 20 ans est possible.

Respecter les plafonds de loyer du dispositif Pinel

Les loyers sont régulés en fonction de la localisation du bien et suivent les mêmes plafonds que ceux établis pour un investissement en loi Pinel. Ainsi, des villes comme Toulouse, Blagnac, Colomiers, L’Union et Labège appartiennent à la zone A, tandis que le reste des communes de la métropole toulousaine est classé en zone B1.

Louer à un locataire respectant les conditions de ressources

Les revenus des locataires doivent respecter les conditions de ressources en vigueur selon la composition de leur foyer et de la zone de localisation du bien.

Exemple d’investissement en LLI à Toulouse

Souhaitant sécuriser son avenir financier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal attractif, Nicolas, jeune ingénieur toulousain, décide d’investir dans un appartement neuf T2 de 50 m², situé à 5 minutes à pied de la station de métro Jolimont à Toulouse.

Détails de l’investissement

• Prix d’acquisition : 200 000 € (TVA réduite à 10 % incluse)
• Loyer plafonné en zone A (LLI) : 14,03 €/m²
• Revenu locatif mensuel : 50 m² x 14,03 €/m² = 701,50 €
• Revenu locatif annuel : 701,50 € x 12 mois = 8 418 €

Les économies réalisées par Nicolas

Grâce au Logement Locatif Intermédiaire, Nicolas bénéficie d’un ensemble d’avantages fiscaux et financiers :

• Exonération de la taxe foncière : pendant 20 ans, lui permettant d’économiser environ 1 400 € par an, soit 28 000 € sur la période.
• TVA réduite : l’achat du bien bénéficie d’une TVA à 10 %, ce qui représente une économie de 20 000 € par rapport à un bien soumis au taux classique de 20 %.
• Frais de notaire réduits : fixés à environ à 2,5 % dans le neuf, ce qui représente 10 000 euros d’économies par rapport à un achat dans l’ancien.

Un investissement performant

Avec un rendement brut annuel de 4,2 % (8 418 € / 200 000 € x 100), cet investissement assure à Nicolas des revenus locatifs sécurisés, une exonération fiscale importante et un patrimoine valorisé dans une ville dynamique comme Toulouse.

Comment créer une SCI pour investir en LLI ?

Plusieurs étapes sont nécessaires pour créer une SCI dans le cadre d’un investissement LLI à Toulouse :

Définir l’objet social et les associés

• Déterminer l’objectif de la SCI (gestion locative, acquisition immobilière, transmission patrimoniale, etc.).
• Réunir au moins deux associés, personnes physiques ou morales.

Rédiger les statuts

• Définir les règles de fonctionnement de la SCI.
• Fixer les modalités de répartition des parts sociales.
• Désigner un ou plusieurs gérants.

Réaliser les apports des associés

• Apports en numéraire (sommes d’argent déposées sur un compte bancaire).
• Apports en nature (immeubles, biens immobiliers) avec évaluation et éventuelle nomination d’un commissaire aux apports.

Enregistrement et formalités légales

• Rédiger un acte sous seing privé ou un acte notarié (si un bien immobilier est apporté).
• Publier une annonce légale dans un journal habilité pour officialiser la création de la SCI.

Immatriculation de la SCI

• Déposer un dossier complet au Guichet unique des formalités des entreprises (ou via le site de l’INPI).
• Joindre les documents obligatoires (statuts signés, attestation de dépôt des fonds, justificatifs de siège social, etc.).

Ouvrir un compte bancaire professionnel (facultatif mais recommandé)

• Permet de séparer les finances personnelles et celles de la SCI.
• Facilite la gestion des flux financiers et le suivi comptable.

Une fois la SCI créée, il est nécessaire de tenir une comptabilité adaptée, respecter les obligations fiscales et administratives, et organiser des assemblées générales régulières.