Réussir la gestion locative d'un bien Pinel

Le loyer Pinel diffère-t-il des autres loyers du marché ?

Le loyer de votre logement neuf se trouve plafonné à un montant légèrement inférieur à celui du marché immobilier. Autrement dit, lorsque vous réalisez un investissement locatif Pinel, vous devez impérativement fixer un loyer qui ne dépasse pas un certain montant, dépendant de deux indices : la surface de votre bien et son emplacement.

La ville de Toulouse est en zone A Pinel, tandis que ses proches environs correspondent à la zone B1 du dispositif Pinel.

La zone d’influence de Toulouse s’étend globalement, du nord au sud, de Fronton à Labarthe-sur-Lèze et, d’ouest en est, de Fonsorbes à Sainte-Foy-d’Aigrefeuille.

Quelques communes font exception à ce périmètre et bénéficient d’un classement en zone B1, malgré leur éloignement de Toulouse.

Plus généralement, la zone Pinel B1 réunit toutes les agglomérations dans lesquelles vivent plus de 250.000 habitants et moins de 500.000 habitants. Dans ce contexte, les villes de Nantes, Rennes ou encore Strasbourg font partie de la zone B1 du dispositif Pinel.

Exemples de loyers Pinel en Occitanie

Puis-je louer mon logement neuf à un membre de ma famille ?

Oui, le dispositif Pinel vous permet de louer votre logement à un descendant ou à un ascendant, à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Emmanuelle et Vincent ont acheté un trois pièces dans le quartier toulousain de Borderouge, pour un montant de de 178.500€. Ils ont pris la décision de concrétiser cet investissement locatif dans le but de loger William et Rose, qui sont les parents d'Emmanuelle.
Aussi, pendant 9 années, Rose et William seront locataires du logement qui permet à Emmanuelle et Vincent de profiter d’une réduction fiscale de 32.130€.

Fonctionnement de la location familiale en Pinel

À quoi servent les plafonds de ressources locataires ? En quoi contraignent-t-ils le propriétaire d’un bien neuf ? Quel locataire peut y correspondre ?

Les baux conclus ou renouvelés en 2022 présentent un plafond de ressources de 32.084 € pour une personne seule qui louerait votre logement neuf en zone B1.

Pour un couple, le plafond est de 42.846 €. Un couple avec enfant ne devra pas dépasser 51.524 € s’il souhaite accéder à la location de votre bien neuf situé en zone B1.

Vous concluez ou renouvelez un bail en 2018 avec Thomas, qui vit seul dans votre logement neuf. Pour que la mise en location de votre bien immobilier aboutisse à l’avantage fiscal Pinel, vous devez veiller à ce que les ressources de Thomas ne dépassent pas 32.084 € par an.

Consultez l'intégralité des plafonds de ressources Pinel

Comment réagir si je ne trouve pas de locataire pour mon bien neuf ?

L’emplacement favorable à la location

Les métropoles françaises dont le nombre d’habitants dépasse les 250.000 habitants représentent un emplacement de choix pour réaliser la mise en location d’un bien immobilier neuf.

Dans ce cadre, la ville rose se présente comme le candidat idéal. En effet, au 1^er janvier 2017, la capitale occitane a gagné près de 8.000 habitants par rapport à l’année précédente (source : Insee).

Outre la démographie, plusieurs indices permettent de vérifier la vitalité d’une métropole :

• les prix de l’immobilier : pour parvenir à un rendement locatif qui soit avantageux, il vous faut comparer les prix du marché neuf dans la ville où vous comptez acheter. Nos experts du courtage ont une vision d’ensemble de ces données ;
• le contexte économique de la zone géographique : la présence de bassins d’emplois est nécessaire pour concrétiser la rentabilité locative de votre logement neuf Pinel. Les locataires solvables se trouvent dans des zones où l’employabilité est bonne. Des éléments tels que la création d’entreprises, la médiane des revenus ou le taux de chômage vous aideront à situer la croissance économique d’une ville ;
• l’implantation de grands projets urbains : les projets urbains tels que réhabilitation d’anciens bâtiments, rénovation de services publics, construction de logements, création de transports en commun, développement de parcs d’activités, etc, indiquent la bonne santé financière d’une municipalité et tendent à conférer de la valeur à votre bien immobilier.

Combinées, ces données influencent la tension immobilière d’une ville. Une métropole où la demande de logements dépasse l’offre sera dite “tendue” en matière d’immobilier. Pour trouver un locataire aisément, vous devez miser sur une commune tendue.

Comment réagir si je ne trouve pas de locataire pour mon bien neuf ?

Quelles typologies de logement neuf privilégier pour en assurer la location ?

Investisseur, avant de concrétiser l’achat d’un bien immobilier voué au dispositif Pinel, il vous est conseillé d’analyser combien de logements équivalents sont disponibles au sein du même quartier.

Pour ce faire, vous pouvez consulter les catalogues des différents promoteurs présents sur le marché, afin d’établir votre schéma comparatif.

Vous pouvez également décider de faire appel à un courtier immobilier. Peu connu, cet expert possède une vue d’ensemble sur la promotion immobilière. En effet, la plus-value d’un courtier immobilier repose sur sa capacité à vous parler de l’ensemble des lots neufs présents sur le marché. Cet interlocuteur unique vous promet donc un gain de temps majeur.

Chez Premium, les services de courtage immobilier sont mis à votre disposition sans frais supplémentaires par rapport au coût de l’opération immobilière. En d’autres termes, les prix des biens commercialisés sont exprimés “direct promoteur”.

Les conseils d'expert pour choisir la typologie de votre futur bien neuf

Qui paye la taxe foncière dans le cadre d’un investissement locatif Pinel ?

Le propriétaire d’un logement est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) même s’il met son bien en location. Contrairement à la taxe d’habitation, c’est donc toujours le propriétaire qui paye la taxe foncière.

Néanmoins, cette règle ne s’applique pas sur le marché immobilier du neuf.

Exonération de 2 ans

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, votre bien immobilier est nécessairement neuf. Dans ce contexte, vous profitez d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Cela prend effet à compter du 1^er janvier qui suit l’achèvement du bien immobilier.

Cyril et Léa viennent d’investir dans un appartement neuf de deux pièces d’un montant de 137.500€, situé dans le quartier de Saint-Cyprien.
Le couple adresse une demande d’exonération au service des impôts de la ville où se trouve le bien immobilier.

Exonération supplémentaire pendant 7 ans

De plus, les logements neufs sont bâtis dans le respect des derniers labels environnementaux tels que le “BBC 2005” (bâtiment basse consommation) ou encore la RT2012 et bientôt 2020 (réglementation thermique).

Or, la conformité à ces normes énergétiques peut permettre de bénéficier d’une exonération foncière supplémentaire d’une durée de 5 ans. Cette exonération s’applique à partir de la 3^ème année suivant l’achèvement du logement.

Quelles démarches suivre pour être exonéré de taxe foncière ?

Quel loyer puis-je fixer pour mon bien loué en Pinel ? Comment calculer le loyer Pinel en zone B1 ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer de votre bien neuf en location. Toutefois, les plafonds imposés par le dispositif ne sont pas si contraignants. Ils se rapprochent, en réalité, grandement des loyers en vigueur.

Le loyer Pinel dépend de l’emplacement de votre logement neuf. En effet, l’État a défini des secteurs géographiques auxquels s’appliquent des plafonds de loyer.

La ville de Toulouse et sa proche périphérie ont été classées en zone B1 du dispositif Pinel. Dans la zone B1, le loyer maximum applicable est de 10.55€ du mètre carré.

Charles et Camille viennent de réaliser un investissement locatif dans le quartier toulousain de Saint-Cyprien. Pour ce T3 de 67 m² avec une loggia de 6 m², qu’ils ont payé 207.060€, ils pourront demander à leur(s) locataire(s) un loyer de 717.39 € maximum.

Comment calculer mon loyer en zone Pinel B1 ?

Si le montant du loyer applicable en Pinel dépend de l’emplacement de votre bien immobilier, il est également fonction de sa surface habitable.

Quelles garanties s’appliquent en cas de loyers impayés ou de dégradation ?

Si le contentieux n’est pas la règle en matière de location, il est toutefois utile de savoir comment réagir en cas de loyers impayés ou de dégradation.

Vous gérer seul la mise en location

Vous êtes, depuis peu, propriétaire d’un logement neuf à Toulouse et vous souhaitez en gérer le bail seul.

Dans ce cas, les litiges tels que loyers impayés et dégradation sont pris en charge par la compagnie d’assurance à laquelle vous avez souscrit. La prise en charge financière est effective seulement si vous payez une GLI ou “garantie de loyers impayés”.

Dans le cas contraire, vous n’êtes pas couvert pour ce genre de désagréments. Cependant, vous pouvez alors vous tourner vers le garant de votre locataire. Il s’agit de la personne physique ou morale (organisme de caution solidaire) qui s’est portée caution au moment de la signature du bail. Légalement, le garant doit régler les impayés inhérents à la location du bien pour lequel il s’est porté caution.

Patrick et Joëlle ont mis leur bien immobilier neuf en location auprès de Lucie, dans le but de réaliser un investissement locatif.
Lucie traverse des difficultés financières depuis que sa bourse d’étude sur critères sociaux lui a été retirée.
Le père de Lucie, qui s’était porté garant au moment de la signature du bail, se doit de régler les loyers impayés de sa fille.

Reportez-vous à votre contrat d’assurance pour de plus amples informations.

Vous faites appel à un gestionnaire locatif

Si le fait de gérer la mise en location de votre bien neuf est pour vous une charge, vous pouvez choisir de confier cette mission à une entreprise spécialisée.

Chez Premium, nous avons développé une filiale de gestion, experte de la location type Pinel. Votre gestionnaire locatif Premium vous aide à réaliser toutes les démarches liées à votre bail de location :

• rédaction du bail,
• vérification de l’éligibilité Pinel du locataire (respect du plafond de ressources),
• envoi des quittances de loyer,
• régularisation des charges,
• déclaration fiscale
• etc.

Les garanties inhérentes à la gestion locative

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