Puis-je investir sans apport financier personnel ?

Vous souhaitez acheter un logement neuf afin de réaliser un investissement locatif type Pinel. Dans ce cadre, vous formulez une demande de crédit immobilier auprès de votre banque. Le créancier va-t-il nécessairement vous demander d’injecter un apport personnel dans cette opération financière ?

L’apport personnel

L’apport financier ou apport personnel est la somme d’argent qu’un acquéreur place dans son investissement.

Au moment de l’ouverture de votre dossier d’emprunt, votre établissement bancaire analyse votre profil investisseur afin de connaître précisément votre possibilités de remboursement.

Si vous versez un apport financier, cela constitue un élément de réassurance pour votre banque. Autrement dit, face à ce pécule, votre banque sera plus encline à vous accorder le prêt demandé.

Un profil investisseur est le profil financier d’une personne physique. Il se détermine en fonction de son aversion au risque.
Aussi, selon que vous soyez un investisseur prudent, équilibré ou dynamique, votre établissement bancaire ne vous positionnera pas sur le même type d’investissement ou de crédit.
L’investissement locatif de type Pinel correspond davantage à un investisseur prudent, voire équilibré. De son côté, l’investisseur “dynamique” sera orienté vers un placement d’actions.

Montant de l’apport

L’apport personnel se présente également comme un moyen de réduire le coût de votre emprunt. Plus l’apport personnel est conséquent, plus votre banque sera disposée à vous prêter. En effet, l’apport financier permet de réduire les risques de non-remboursement d’un emprunteur, ce qui est élément positif pour un créancier. De plus, l’apport financier vous permet de réduire le coût de votre crédit immobilier : en réduisant le montant emprunté, il vient réduire le montant des intérêts.

Apport personnel et taux de crédit

Un apport personnel constitue un plus au moment de la demande de prêt immobilier auprès de votre établissement bancaire, notamment pour négocier un taux de crédit avantageux.

Pinel sans apport

Il n’est nullement obligatoire de posséder un apport financier pour acheter un logement neuf dans le but d’en faire un investissement locatif. C’est la réduction d’impôt qui permet cet avantage.

Marine et Fabien acquièrent un T1 de 25 m² au centre-ville de Toulouse. Ils le mettent en location auprès d’un étudiant de l’IAE pour un loyer d’un montant de 300€.
Ce loyer mensuel permet à Fabien et Marine de rembourser la moitié de leurs mensualités bancaires.
Le ménage choisit une période d’engagement Pinel de 9 ans. Le bien neuf, qui a coûté 150.000€, leur permet une réaliser une économie fiscale de 13.500€, soit 1.500€ par an.
Le remboursement du prêt étant de 500€ par mois, le ménage n’a qu’à investir 75€ par mois pour réussir son investissement locatif sans apport (500 – 300 – (1.500/12) = 75€).

Vous l’aurez compris, pour définir le montant de votre investissement locatif sans apport, il vous faut appliquer la formule suivante :

• remboursement du prêt par mois - loyer perçu - (réduction pinel par an / durée de l’engagement Pinel) = votre investissement mensuel.

L’importance de l'emplacement du bien

En matière d’immobilier, l’emplacement a une importance cruciale et plus encore pour ce qui est de l’investissement locatif. En effet, si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, vous devez vous assurer de sélectionner un bien immobilier qui se trouve dans une zone tendue.

Une zone immobilière tendue est une zone où la demande locative est supérieure à l’offre. C’est le cas des villes et des agglomérations de plus de 250.000 habitants. En France, les métropoles qui possèdent ce profil sont, par exemple : Toulouse, Montpellier, Bordeaux ou encore Nantes et Rennes.

Pinel en 2022

Le dispositif Pinel, en vigueur depuis fin 2014, a été prorogé jusqu’à la fin de l'année 2024.

Pour rappel, il vous permet de réaliser une économie d’impôt qui est fonction du montant de votre bien immobilier neuf et de la durée de sa mise en location.

Pour un logement que vous mettez en location pendant 6 ans, vous aurez droit à 12% de réduction fiscale ; 9 années de mise en location engendre 18% d’économie sur votre impôt sur le revenu ; 12 ans de bail locatif vous donnent droit à une déduction de 21%.

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