Quand commence le remboursement de votre prêt immobilier ?

Vous avez récemment accepté l’offre de prêt de votre établissement bancaire dans l’optique d’acquérir un logement neuf, en résidence principale ou via le dispositif Pinel. La signature du contrat de prêt marque votre engagement à rembourser votre créancier. Cependant, vous ne commencerez véritablement à rembourser la somme empruntée qu’une fois votre bien immobilier neuf livré (résidence principale) ou loué (investissement locatif).

Conditions de remboursement en VEFA

Lorsque vous achetez sur le marché immobilier du neuf, vous achetez certainement en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire sur plan. Dans ce cadre, le paiement de votre logement neuf se fait en plusieurs étapes, qui correspondent aux différentes phases de travaux.

Déblocage des fonds

Lorsque vous achetez un logement en VEFA, vous n’avez pas à vous préoccuper des versements. C’est le promoteur qui fournit à votre notaire ou, à défaut, directement à votre banque, les justificatifs d’avancement des travaux.

Suite à cela, votre établissement de prêt débloque les fonds nécessaires selon un échéancier défini par le code de la construction de l’habitation, à l’article R*261-14.

Remboursement pendant la phase de construction

Au cours de la phase de construction, seuls vous incombe le remboursement de l’assurance emprunteur et des intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaire sont prélevés mensuellement sur votre compte par votre établissement de prêt et s’appliquent à chaque versement de fonds selon le taux de crédit qui vous été accordé. Ils sont calculés au prorata de la somme débloquée et fluctuent donc à chaque étape de construction. Les intérêts intercalaires ne doivent pas être confondus avec les intérêts de votre emprunt immobilier : ils interviennent en sus.

Remboursement après la livraison

En VEFA, le remboursement du capital vous est demandé par la banque seulement lorsque la totalité des fonds est débloquée. Autrement dit, vous ne commencez à amortir votre emprunt immobilier que lorsque votre bien neuf vous a été livré.

Dans le cas d’un investissement locatif de type Pinel, le remboursement de vos mensualités d’emprunt est conditionné à la mise en location de votre bien. Aussi, certaines banques acceptent de faire coïncider le remboursement du crédit avec l'entrée effective d'un locataire dans le logement neuf.

De plus, dans le cas où vous ne trouveriez pas de locataire immédiatement après la livraison du logement neuf, vous pourrez compter sur l’assurance loyers impayés.

Le dispositif Visale, qu'est-ce que c'est ?
Si votre locataire a moins de 31 ans, il peut bénéficier, sans condition de situation* (actif, sans emploi, etc), du dispositif étatique “Visale” : il s’agit d’une caution gratuite en cas de loyers impayés, valable pendant les trois premières années du bail de location.
*Sauf étudiants non-boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

Les différents types d’emprunt

Dans le cadre d’un achat immobilier, deux types d’emprunt sont fréquemment recommandés par les créanciers : le prêt à taux fixe ainsi que le prêt in fine.

Crédit à taux fixe

Le crédit à taux fixe ou crédit amortissable est le plus classiquement proposé par les établissement de prêt dans le cadre d’un emprunt immobilier.

Principe du prêt à taux fixe

Dans le cadre d’un prêt à taux fixe, le coût global du crédit ainsi que le montant de vos mensualités de remboursement sont fixés au moment de la signature du contrat de prêt et pour toute la durée de celui-ci.

Vos mensualités comprennent le remboursement progressif du capital (“amortissement” de la somme empruntée) et le remboursement des intérêts, par fraction.

Robin et Stéphanie empruntent la somme de 200.000€ au taux fixe de 4% sur une durée de 20 ans.
Le couple devra rembourser à son créancier la somme moyenne de 1268€ par mois, dont une partie correspond au remboursement du capital et une partie au remboursement des intérêts d’emprunt.

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Crédit in fine

Moins fréquent, le crédit in fine est principalement proposé aux investisseurs qui touchent déjà des revenus locatifs. Ce crédit leur permet, en effet, de réduire la base de leur imposition foncière, à condition de choisir le régime de déclaration réel simplifié. L’acquéreur pourra, alors, déduire des impôts les sommes correspondant aux intérêts de son prêt in fine.

D’autres investisseurs recourent au prêt in fine : ceux qui disposent d’un capital suffisant ou encore, ceux en qui les banques n’ont pas confiance (taux d’endettement jugé trop élevé, situation professionnelle qui manque de stabilité, etc).

Principe du prêt in fine

Le prêt in fine permet de rembourser seulement les intérêts d’emprunt au cours de la durée du contrat. Le capital, de son côté, est remboursé “in fine”, c’est-à-dire à la fin du contrat.

Les intérêts du crédit in fine sont plus élevés que dans le cadre d’un contrat classique mais ils ont l’avantage d’être déductible des impôts.

En Bref

Que vous ayez opté pour un crédit à taux fixe ou un crédit in fine, le remboursement de votre prêt immobilier débute à la livraison de votre bien immobilier neuf.Avec un crédit à taux fixe, vous devez commencer à rembourser - à compter de la livraison de votre bien immobilier - le capital assorti des intérêts d’emprunt.Dans le cas d'un prêt in fine, vos mensualités comprendront uniquement les intérêts d’emprunt.Dans tous les cas, vous serez, en amont du remboursement de votre crédit, redevable d’intérêts intercalaires au cours de la phase de construction de votre bien immobilier : ils sont le propre de la vente en l’état futur d’achèvement.

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