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Quel montant investir en fonction de mon impôt ?
Le dispositif Pinel vous permet de réaliser une réduction d’impôt qui correspond à 12, 18 ou 21% de votre bien immobilier. Pour que l’opération vous soit favorable, il faut que l’acquisition de votre logement neuf corresponde au montant de votre impôt.
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Taux minimal d’imposition
Pour profiter pleinement de la réduction fiscale Pinel, il est recommandé d’être imposable à hauteur de 2.000€ minimum.
Laurence et Benoît sont imposables à hauteur de 3.600€ par an. Leur taux d’endettement est de 0%.
Le couple achète un appartement neuf pour un montant de 180.000€ dans le but de réaliser un investissement locatif pendant 9 ans.
Benoît et Laurence bénéficieront d’une réduction fiscale de 2.400€ par an pendant 9 ans (180.000 x 0.12 / 9).
Au cours des 9 années qui suivent l’achat de leur bien immobilier neuf, Benoît et Laurence paieront 1 200€ d'impôts sur le revenu.
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Ils avaient fait appel à un courtier immobilier pour définir quel logement leur permettrait de réaliser une économie d’impôt égale à leur revenu imposable.
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Perte de l’avantage Pinel
Si l’économie fiscale réalisée via le dispositif Pinel est supérieure au montant de votre impôt alors la somme qui vient en excès ne pourra pas être comptabilisée dans la réduction.
Amandine et Raphaël payent 4.000€ d’impôts par an. Ils achètent un logement neuf de 4 pièces dans le quartier toulousain de la Roseraie, pour un montant 355.000€.
Le couple décide de mettre son bien immobilier en location pour une durée de 9 ans.
L'économie d’impôt réalisée par le couple est de 4.733€ (= 355.000€ x 0.12 / 9), montant supérieur à celui de son impôt sur le revenu.
Ils ne paieront donc pas d’impôt, cependant ils ne profitent pas pleinement de l’avantage fiscal alors que leur investissement financier est conséquent.
Raphaël et Amandine paieront 0€ d’impôt sur leur prochaine déclaration fiscale. Toutefois, ils ne profiteront pas des 733€ qui viennent en excès par rapport au montant de départ de leur impôt.
Il serait financièrement plus intéressant pour le couple d’investir dans un logement neuf moins onéreux, quitte à réaliser un second investissement locatif au cours de l’année.
Les conditions du Pinel
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Pour rappel, si vous souhaitez profiter des avantages du dispositif fiscal Pinel, vous devez respecter les conditions suivantes :
- choisir un logement neuf en zone éligible Pinel : zones A, Abis, B1 et B2,
- mettre votre bien en location durant, 6, 9 ou 12 ans,
- sélectionner un locataire éligible au dispositif,
- appliquer un loyer plafonné,
- investir avant la fin de l’année 2024,
- réaliser deux investissements maximum par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.
Le dispositif Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 par le ministre Jacques Mézard, en concertation avec le Conseil des ministres.
Il vous est donc possible d’initier une économie d’impôt via la loi Pinel jusqu'à la fin de l'année 2024. Si vous investissez en 2021 et que vous vous engagez pour une période de 12 ans, cela peut vous conduire à une réduction d’impôt jusqu’en 2033.
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| EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 220 000 € | ||
|---|---|---|
| T2 de 42m², 8m² de Terrasse et Parking sous-sol |
||
| Financement : | 
|
1 150 € / Mois |
| Economie Impôts : | 
|
305 € / Mois |
| Loyer Perçu : |
|
715 € / Mois |
| Charges* : |
|
150 € / Mois |
| P.E.F (Plan Epargne Fiscal) | 280 € / Mois | |
LOI PINEL 2024
Exemple sur une durée de 9 ans 
*Document non contractuel
En savoir plus sur l'évolution de la loi Pinel et la loi Pinel+
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La loi Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, vous permet d’acquérir un logement neuf - appartement ou maison - sans effort d’épargne grâce à la réduction fiscale et aux loyers perçus mensuellement.
Faire le choix du marché du neuf vous donne également accès à des avantages inexistants dans l’ancien : obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), réduction des frais de notaires et de la TVA, exonération de la taxe foncière. La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est le mode d’acquisition le plus sécurisé d’Europe, en raison des garanties qui la caractérisent : décennale, biennale, parfait achèvement, dommages ouvrages etc.
